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（内部资料）
入职培训手册
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制定/日期： 代胜兵/2023-12-8 批准/日期：
目 录
公司简介、组织架构、公司文化……………………………（2--3）
房地产特性…………………………………………………………………（2--3）
房地产基础知识…………………………………………………………（4--8）
影响楼价因素 …………………………………………………………（9--10）
房地产经纪人的基本规定和作用…………………………（11--13）
房地产经纪人的基本礼仪…………………………………… （14--16）
收盘登记指引………………………………………………………… （17--20）
收放款制度……………………………………………………………… （21--23）
关于房屋租赁、买卖中涉及的法律知识……………… （24--31）
办理二手房买卖手续及有关流程 ……………………… （32--36）
房改房的交易专题………………………………………………… （37--40）
填写成交报告指引…………………………………………………………（41）
房地产经纪人的工作方法 ………………………………………… （42）
房地产经纪人业务技巧…………………………………………（43--44）
公司简介
    成都衡基房地产经纪有限公司是由成都置信集团、上海太平洋房屋经纪有限公司、广州星火地产策划有限公司等多家公司精英联合组建而成。公司成立于2023年，是一家以房地产策划设计、销售代理、商业地产招商、二手房租售为核心业务的房地产综合服务商。公司秉承“厚德载物”的经营理念， “客户第一，员工股东第二
”的服务理念，坚持做人厚德载物，做公司厚德待客。
       公司核心管理层来源于美国某上市公司（中国区）高管、中国优秀民营公司——万达集团、成都本土知名房地产开发商——置信集团、中国著名的房地产销售代理机构——思源经纪、广州著名策划设计公司——星火地产等。他们均从事房地产行业数年到十数年不等，凭借领先的服务及经营理念、专业的从业经验、超强执行能力、完善的服务体系、卓越的销售业绩，建立了良好的行业口碑。
       公司下设房地产营销中心——衡基商旅，二手房营销中心——衡基易家。衡基商旅，以房地产新盘营销策划、设计推广、销售代理、商业地产营销及招商为重要经营项目。衡基易家，以二手房买卖、租赁为主，公司预计3-5年投资1000万在成都建成50家二手房经营门店。
公司组织管理架构
管理顾问
总经理/副总经理
业务副总
行政人事总监
董事会
财务主管
东区
区域经理
南区
区域经理
西区
区域经理
北区
区域经理
双楠店店长
光华店店长
万寿店店长
潮音店店长
店秘
法务
网管
企宣
招聘专员
培训专员
会计
出纳
权证经理
公司文化
——厚德载物
语出《易传·坤卦·象辞》。
天行健,君子以自强不息，
地势坤,君子以厚德载物！
●地德：地于万物，公正无私，无厚无薄，一律负载。
●人的道德修养应像深厚的大地同样容纳人和物；
于公司的含义：
做人要厚德载物。
做公司要厚德待客。
德薄而得必害自身。
人所得的一切都会产生一定的“荷载”。这些都要靠自己的德行修为而成。假如修为德行不够勉强得到，最终也会更多的失去。由于你的德行修为承载不起那么重的压力。
这就是所说的“不是好来，也不会好走”。
因此，最重要的是修德+执行。避免盛名之下其实难负 ！
短期目的：3年内成为成都领先的房屋理财顾问机构，年营业收入超过5000万！
中期目的：5-2023内成为中国领先的房屋理财顾问机构！
长期目的：衡基人实现财务自由，衡基地产成功上市！
衡基易家团队文化：狼性团队+亮剑精神
衡基易家核心文化：军队+学校+家庭
房地产的特性
房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。在我国，房地产所称的房屋，一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物，它涉及城市、县城、城乡和独立工矿区范围内的所有房屋建筑物。在国外，房地产被称为
“物业”和“不动产”。房地产是一种价值巨大，使用周期长而又不能移动的特殊商品。它在生产、流通、消费等环节都不同于一般商品，具有特殊性。房地产的使用周期长，作为不动产的房地产，具有固定性，耐久性和增值性。
房地产是人类社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和承载物，它不仅是人们最基本的生活资料，如住宅；也是最基本的生产要素，如厂房、办公楼等。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的重要对象。房地产构成社会经济生活中的巨大财富，也是关系到国计民生的重要财产和资源，在一国的总财富中，房地产往往占有较大比重，一般在60%~70%左右；在家庭财产中房地产也是最重要的部分。所以，房地产是人们最重视、最爱惜、最具体的财产形式，房地产业是一个国家最重要的产业之一。
房地产是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。房地产具有其它财产和商品所不具有的特性：
不可移动性。房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变的，不能移动和搬运。
房产、地产不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素，土地具有在空间位置上的不可移动性，房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。
品质的差异性。房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品质。
价值的高大性。房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房；房地产也是公司、单位最为重要的、占用较大投资额的生产经营要素。
使用的耐久性。土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但是已经建造完毕，寿命通常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好运用土地而进行拆除。
供应的有限性。土地具有不可再生性，其总量有限，特别是城市土地，随着经济的发展和人们生活水平的提高，对土地、房屋的需求不断上涨，房地产供应的有限性更加突出。
用途的多样性。土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。
价值变化的互相影响性。房地产的价值不仅取决于自身的质地，还取决于周边环境的状况。
房地产基础知识
房地产知识
（一）房地产开发
１．房地产开发公司类别及功能
1）内 资(境内投资主体设立的)综合性开发公司――可不断开发新的项目
项目公司――只为了一个项目或为多个特定房地产开发项目为经营目的公司，不再具有再开发资源。
2）外 资(境外投资主体设立的,涉及中外合资公司,中外合作公司)综合性开发公司及项目公司
２．按注册资金区别等级
一级：注册资本不低于5000万元；经营5年以上且连续5年建筑工程质量合格率
达100％；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完毕与此相
当的房地产开发投资额等；
二级：注册资本不低于2023万元；经营3年以上连续3年建筑工程质量合格率达
100％；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完毕与此相称的房地产开发投资额等；
三级：注册资本不低于800万元；经营2年以上连续2年建筑工程质量合格率达
100％；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完毕与此相称的房地产开发投资额；
四级：注册资本不低于100万元；经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率
达100％等。
（二）土地
以往土地采用批租、招标、协议、拍卖方式，但自2023年1月1日起所有土地都要进行拍卖。
土地的使用年限
使用类型
年限
居住
70年
工业
50年
教育、科技、文化、体育
50年
办公楼、综合楼
50年
旅游、娱乐
40年
土地出让金构成因素：
地段等级、面积、土地开发成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容积率、市场供求关系
物业种类：
& 商品房：有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法转让、租赁权利。
& 二手房：非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。涉及已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。涉及私房、单位自管房、上市房改房等。
& 经济合用房：是指根据国家经济合用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则拟定。
& 房改房：职工居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房；按市政府规定的有关优惠政策购买的公有住房。
& 安居房：属于经济合用房一类。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对４平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非赚钱性住房。
& 直管房：是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨给单位使用。
& 自管房：是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。
房地产专业名词
ξ 预售契约：开发商领取预售许可证后，买家与发展商签定一份预售协议，并送房管局做备案，是期房期间唯一的产权证明。
ξ 购房抵押协议：如买家以按揭形式买楼，须与银行以产权抵押形式签署购房抵押协议，并送交房管局做“他项权利登记”。
ξ 产权证：物业业权的唯一凭证，当楼房建成验收后，发展商将有关文献送房管局出大证，再根据业主提供预售契约出小业主证。
ξ 房屋所有权证：是国家依法保护房屋所有权人的合法权益的法律凭证。是产权人行使其合法权益的必备条件。
ξ 契 证：是土地、房屋不动产所有权发生转移时的一种交税凭证。
ξ 土地证：反映房屋所有者土地使用情况的权利凭证。
ξ 宅基地、自留山、自留地：指农村集体经济组织拨给村民建造住宅的用地。自留山和自留地是农村集体经济组织长期使用的土地，重要用作农、林、牧、渔业等生产。
ξ 住 宅：重要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。
ξ 写字楼：重要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备（光纤网络、越洋视像会议等），每单位可提供多条电话线络及每层采用公共卫生间及茶水间。
ξ 厂 房：重要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定差别，如承重负荷量、电力供应量及交通运送等方面。
ξ 临街铺：作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。
ξ 高 层：安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼（楼高不超过18层）。
ξ 一般高层：一般指9至14层高住宅，该楼宇附有一部电梯供使用，通常为一梯三户或一梯四户间格。
ξ 多 层：指7—9层以下的住宅，该类楼宇不带电梯。
ξ 别 墅：社区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。
ξ 复 式：上下两层相连的单位，其中涉及中空复式及封密复式等。
ξ 单身公寓：也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在30个平方米以下。
ξ 服务式公寓：以提供酒店式管理服务的住宅，如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店功能设施。
ξ 现 楼：已经交付使用的商品房，客户交付部分或所有房款后即可入住，称之为现楼。
ξ 准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。
ξ 期 房：处在施工阶段，离交楼期甚远的楼。
ξ 建筑面积：即实用面积加分摊面积，房间内垄面积与公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和（全封闭阳台计所有，不封闭阳台计一半）
ξ 实用面积：基本指单位内所占面积，但这是从外墙开始计算，若墙壁连着其他单位，则从这幅墙中间开始计算。
ξ 使用面积：除砖墙外，实际室内可以使用到的面积。
ξ 分摊面积：公共场合（如楼梯、大堂、电梯等）及公共设施（如供电房）所占面积，是按一定的比例分派给每户住户的。
ξ 裙 楼：从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。
ξ 架空层：指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。
ξ 框架结构：由钢筋混凝土柱子，梁及楼板构成的房子。因未砌墙时象个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。
ξ 剪力墙：因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙称剪力墙。剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，内含双层钢筋网，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学规定定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除的。(一般在20层以上)
ξ 混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构成，故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。
ξ 楼 板：多层一般为8—10厘米，高层在10厘米以上。
ξ 毛坯房：交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；此外亦全无间隔）
ξ 装修标准：由发展商向买家承诺交楼时附送的室内（外）装修内容。一般分为豪华装修、一级一类、一级二类。
ξ 智能化设备：指由建筑物或社区内是以计算机操作及管理。其运作模式是在大厦施工时预先铺砌综合布线系统全面操作。涉及安全防盗系统、节能系统、设备自控系统及物业管理系统等。如采用电子水表、电子电表、电子煤气表，有社区物业管理中心智能物业管理系统定期对住户进行自动抄表、打印，将三表数据通过综合布线系统收集，传送到自来水公司、供电局、煤气公司等，并通过智能物业管理系统内的银行结算系统完毕收费缴纳，免却住户交付各种繁杂费用麻烦。
影响楼价因素
（一）地区
基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食娱乐及购物消闲等设施较完善。
（二）交通
一般城市的楼房比乡村的楼房较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均方便。
（三）楼层
在同一个高层单位中，位于高层的一般均比低层的同样单位卖贵一点。简朴的因素：位于高层的比低层更远离地面，所以较少受到街上人车喧哗的骚扰，加上接触的尘埃量相对较少，空气当然比较的清新。况且假如大厦的位置适中，高层享有更佳视野，天然光线吸纳较多，亦会使单位阳光十足。反之，一个低层也许是阴暗局促、人车嘈杂的地方，固然不是一个抱负的居住环境。此外，位于大厦低层的单位，一般外墙较厚，影响了楼宇的实际可使用面积。又基于污水排放设计及设立垃圾的位置，位于大厦低层单位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水声的影响或垃圾臭氧滋扰等。但如没有电梯的多层楼房，其中层价格将较贵，高层因高层没有电梯上落不便。
（四）方向
这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。加上中国人传统认为向南较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故朝南向物业价格一般较高。
（五）景观
景观亦是不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、湖景、山景或绿化公园景观的单位价格均较高。
(六) 配套
若楼房有周边环境及设施的配合，其价值亦将相应提高。如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，涉及商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等。
此外，物业采光、间隔、用料、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等，均可影响物业价格高低。