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BEIJING VANKE CO., LTD.
编号： VKBJ-WI-PR042
版号： A/1
工程可研报告作业指引
编制 沈楷审核 刘亚明
批准 张小良
日期 03-03-08
日期 03-03-16
日期 03-03-16
修订记录
日 期
030912
修订状态
A/1
修改内容局部文字修订
修改人刘育民
审核人刘亚明
批准人张小良
工程可研报告作业指引
编号：VKBJ-WI-PR042
版号：A/1
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1、目的
标准工程前期争论工作，提高工作效率，供给了可研报告可能涉及的各方面。
2、适用范围
公司工程论证进入可行性争论阶段的可行性争论报告争论编制指南。
3、术语与定义
可行性争论：就是对拟购入的土地进展房地产工程技术经济上的论证分析，为投资决策供给依据。
职责
工程拓展部
负责编写可行性争论报告中工程概况、法律风险分析、竞争对手分析等局部的编写。
负责汇总市场部、设计部、工程治理部、本钱治理部、财务部完成的可研报告的其他局部。
负责协调全部部门的报告编写及最终定稿。
市场部
负责编写《工程可行性争论市场局部》。
设计部
负责编写《工程可行性争论规划设计局部》。
工程治理部
负责供给工程技术方面的支持。
本钱治理部
负责编写本钱分析局部。
财务部
负责编写财务分析局部。
5、可行性报告内容
依据具体工程的特点，可以〔需要〕对以下内容有所取舍和侧重。
工程可研报告作业指引
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、工程决策背景及摘要
、外部环境
、 论述进展规划与宗地的关系及对工程开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策马上公布等；
、 明确宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略进展等方面的地位。
、 工程渊源，特别的政治或文化背景，如：危房改造、高技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；
、内部因素
、 工程启动对公司将来几年进展战略、进展规划的意义〔一般 3—5 年〕，在公司进展中的地位〔是否核心工程〕；
、 公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场掩盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
、 从公司将来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
、针对具体工程，可依据实际状况重点论述可能对工程产生重大影响的外部与内部环境因素，其他非重点因素可以不予论述。
、工程概况
、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域〔经济开发区、商贸金融区等〕的地理位置。
附图：工程在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物
〔如市中心商圈、机场等〕的相对位置和距离、地段的定性描述〔与主要中心区域办公-商务-政府的关系〕。
用地现状
、四至范围；
、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑〔小峡谷〕、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面。
、地面现有居民状况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及工程开发进度的影响；
、地下状况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下
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建筑-构造等，地上地下都要留意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
、地质状况，包括土地构造、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
、工程周边的社区配套
3000 米范围内的社区配套1〕、交通状况
① 公交系统状况，包括主要线路、行车区间等；
② 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要进展商自己解决；
③ 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和将来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
、教育：大中小学及教育质量状况。
、医院等级和医疗水平
、大型购物中心、主要商业和菜市场
、文化、体育、消遣设施
、公园
、银行
、邮局
、其他
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
b、宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状
、工程周边环境〔依据个案特性描述，没有的可以不写〕 a、治安状况
b、空气状况c、噪声状况
d、污染状况〔化工厂、河流湖泊污染等〕
e、危急源状况〔如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等〕
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、周边景观a、风水状况
b、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心-超市的建设等。
c、其他
、 市政配套〔都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性〕
、道路现状及规划进展
a、包括现有路宽、规划路宽，规划实施的时间，与宗地的关系〔影响〕 b、供水状况：现有管线、管径及将来规划和实施时间。
c、污水、雨水排放：现有管线、管径及将来规划和实施时间。
d、通讯〔有线电视、 、网络〕：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。
e、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。
f、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
g、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及将来规划扩容和增加的状况。
、规划掌握要点
、占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积。
、综合容积率、住宅容积率
、建筑密度
、控高
、绿化率
、其他
、土地价格
土地价格计算的方法，假设有代征地要说明代征地价格。依据购置价格计算总地价、楼面地价。
、法律及政策性风险分析
、合作方式及条件
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a、合作方根本状况：名称，主要股东投资状况，注册资本，成立时间、特别背景等
b、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房〔面积〕、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方肯定能够供给正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有担当营业税的义务。
c、付款进度及与拿地程序的协作d、其他合作的主要条件
e、、土地法律性质评估
a、现状
、土地全部权归属
、土地使用权归属
、土地的用途 b、规划
、规划全部权归属
、规划使用权归属
、规划的用途
c、取得土地使用权程序评估
、取得土地使用权的程序
、取得土地使用权需要的工作日
、取得商品房用地土地使用权所需条件
、取得土地使用权的风险及掌握〔取得土地使用权存在的不确定因素及解决〕
、土地性质变更的评估〔已经是商品房用地可以不写〕 a、地性质变更的程序和理由
b、土地性质变更的政策支持或障碍c、土地性质变更需要的工作日
、政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致工程中断开发、报批报建流程无法完成、工程开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或局部损失的可能性推断。
、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进展评价。如：签
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约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；局部或全部条款存在的不确定性因素的掌握；不利、不确定条款可能患病的损失和对开发进度的影响等。
、市场分析
、区域住宅市场成长状况a、区域住宅市场简述
、形成时间
、各档次住宅区域内分布状况
、购置人群变化
b、区域住宅市场各项指标成长状况〔近 3-5 年〕 1〕、 开工量-竣工量
、销售量-供需比
、平均售价
c、区域市场在市内各项指标的排名状况及进展趋势
、区域内供给产品特征a、各档次产品供给状况
b、各档次产品的集合特征，尤其争论与本案类似档次物业的特征c、平均售价
d、开发规模e、产品形式
f、平均消化率g、平均容积率
h、物业在区域内分布特征
i、区域内表现最好个案状况
附图：工程周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的将来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
j、将来 2-3 年区域内可供给土地状况、产品供给量和产品类型k、分析：本案在区域市场内的时机点
l、结论：
、区域市场在整体市场的地位及进展态势
、本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
、本案在区域内开发市场潜力
、本案在开发中的营销焦点问题
、区域市场目标客层争论
a、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围〔建立在本区域参照工程的阅历争论及全市的趋势特征上〕。
b、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购置方式和主要
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的关注点、诉求点。
、目标市场定位及产品定位a、市场定位
b、目标人群特征-来源区域-行业特点c、产品建议
、规划设计分析
、初步规划设计思路
a、设计概念：产品表达的主题思想，主要设计风格、设计特点。
b、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型， 及不同类型产品的比例。
c、节能和环保型建筑材料选用的考虑。
d、在所在城市中，生产型、别具一格产品的可能性。
e、假设是大型、超大型工程，对营造大社区概念的考虑。、规划设计的可行性分析
a、既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、限高、建筑密度条件下，
制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所寻找的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度推断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
b、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
c、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势凹凸、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑〔小峡谷〕、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
d、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气状况、危急源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
e、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况〔可能与小区主要出入口有关〕、供水、排水、通讯〔有线电视、 、网络〕、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
f、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况〔与是否开通业主班车有关〕、商业设施〔大型购物中心〕、教育现状、体育消遣公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积做出推断。
g、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价掌握原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在冲突，对产品品质是否有影响，及如何
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解决。
、工程开发
、地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供给、周边环境及配套、市场进展状况、政府规划、城市将来进展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。即开发与作为土地储藏优缺点分析
、 工程打算：工期打算、各期开工面积、竣工打算、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
、 销售打算：各期销售时间、价格、面积，估量销售各期的市场占有率， 销售打算实现的可行性分析。
、投资收益分析
、本钱推测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，规划指标，容积率，工程总投资〔直接建筑本钱加期间费用，不包括资金利息、营业税和所得税〕等。
、税务分析
a、营业税及附加b、所得税
c、土地增值税
上述税种的根本税率，能够享受的税收优待政策时的税率，工程本身适用的税率，假设享受地方政府的优待政策，要特别说明该项优待与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。
、效益分析
a、济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等。b、工程利润率、投资回报率及主要经济指标。
C、各期的利润表达
D、敏感性分析〔依据具体工程特点，进展相应的敏感性分析，一般必需包括本钱和售价的分析〕
E、工程资金推测
、资金投入打算；
、资金回款打算；
、资金需求打算；
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、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
、治理资源配置
、机构设置：是否需要成立独立法人公司〔工程公司〕；主要部门设置。
、人力资源需求：启开工程对个专业〔部门〕人员的需求，具体人数〔重点是专业经理〕。
、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径〔调动、聘请、培训等〕。
、综合分析与建议
、 优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯进展思路等方面论述。
、 劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯进展思路等方面论述。
、 时机：从市场时机、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优待政策、城市进展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
、 结论和建议
、竟拍和投标方式取得土地需要留意的问题
、主要指标测算
、直接建筑本钱〔不包括地价〕、售价
、投资收益分析〔参考以下格式〕：
经济指标楼面地价完全本钱总投资 毛利率 税前利润税后净利
销售净利率 总投资回报率
A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM
注：A 代表起拍价或投标底价，假设没有底价 A 代表略低于可能最低中标价；M 代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性〔或重要性〕变化值，例