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第二章 核心均价确定
对比楼盘选择
三、
对比楼盘权重确定
核心均价静态比准
中信红树湾一期由2栋31层和2栋32层高层住宅，11栋Town Home 组成，整体户均面积在180平米左右，入市时市场上推出的同类户型，总 价相近的楼盘较少，可比性相对局限,经过同区域的同质楼盘以及相关区 域三级市场成交分析,确定核心均价。
、对比楼盘选择:
商品的价格受市场的供求关系、可替代商品价格等因素的制约，因此 市场上同质产品的价格对本项目的价格制定有重要的参考价值，在选取 对比楼盘时,要把握以下三个原则：
•区域相关性 •产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次） •竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠性）
参考楼盘参见后页〈竞争楼盘分布图〉及〈竞争楼盘列表》
由于在销售阶段,工程展示的不同,在参照时应确立一个比较标准，即
各项指标均在当前在售项目中抽取其中户型面积，总价相近的部分,锁定 同一时点进行比较，综合考虑在本项目入市时各项因素对比打分。
a）天鹅堡二期n区
天鹅堡二期n区7月3日选房，与项目入市时机最 为接近，而且，从档次、区域及面积总价方面分析，具有 较强可比性,应充分对比项目的优劣势确定均价。
b）世纪村王府、日月府，红树东方，红树西岸，瑞河耶纳
世纪村与项目仅一路之隔，也是当前本区域内唯一的在 售项目，虽然在项目整体形象、档次等方面存在差异，但因 其位置和产品与项目有相近,具有较强的参考价值。
红树东方虽然销售已到尾声，但因其区域和产品的相关 度较高,且时隔较近,具有一定的借鉴意义。
红树西岸和瑞河耶纳，与本项目位置最相近,从其产品 品质和预计推出时间分析，将是项目推出时最大的竞争对 手，但由于其尚未开始发售，因此不作为项目核心均价合成 的对比楼盘，与她们的竞争分析在后面的价格策略中体 现。
C）熙园、兰溪谷
熙园为去年8月份开盘，至今销售率90%左右，剩下 的单位为多为一梯两户的圆楼,对于本项目有可比性；
兰溪谷今年4月份开始分4批推出房号，楼盘质 素、发展商品牌和价格面积与本项目在一定程度上具有 可比性。
d）天鹅堡一期
天鹅堡一期A、B、C、栋10月入市，销售周期长,
与本项目的可比性不大，因此仅把D、E作为比准对象。
但近期一期A、B、C、栋三级市场的成交对本项目有一
定的借鉴作用；
e）香域中央、水榭花都、硅谷别墅
本项目入市时，以上项目尚无准确价格，但从区域、
产品品质和当前市场预期的价格分析，这几个项目也是
本项目的竞争对手；
竞争楼盘分布图
即用
不一 T
工士公EI
工里而r耶
书+2口水介
吉世界
竞争楼盘列表
项目
建面
容积
率
总套数
主力户型面积
均价
推出时间
销售情
况
在售
楼盘
天鹅堡二期
II区
万
3. 662
342
240-260 四房
9800
7月3日
兰溪谷
9. 3万
539
143-163 四房
9800
4月17日
70%
世纪村日月
万
3. 51
564
150-200 三房
7600
4月18日
府
200-220 四房
后续
项目
瑞河耶纳
万
400多
T0H0:220-270
多层：200-250
小高层：130-170
8500
9月底
红树西岸
25万
1167
95-100两房
120-200 三房
15000
7月认筹
8月开盘
硅谷别墅三 期
11万
2. 04
300
240平米四房
■
水榭花都三
期
9万
总体
—
91-305
—
年底
香域中央
18万
2. 08
720
159-172 四房
9000
10月
—
御景东园
19万
1021
120-150 三房
9000
6月20日
当前积 累 350 张卡
二、对比楼盘权重确定: 我们把与项目相关的楼盘进行打分，根据其排序和价格透明性确定比较 权重。
位置相近
20
同质产品
25
竞争关系
55
总分
天鹅堡二期II区
15
20
55
90
红树东方
15
15
5
35
熙园
5
15
5
25
兰溪谷
10
10
5
25
世纪村王府
20
5
0
25
天鹅堡二期I区
15
10
0
25
水榭花都二期
5
10
0
15
根据上表中的评分情况以同区域参考为重点来进行分配,竞争关系相 对重要，因此与项目推出时间最为接近的天鹅堡二期II区的权重稍大, 水榭花都二期仅作参考,权重较小（所选定的比重取整数值）。
因素
权重
相应楼盘
比重
存在竞争
75%
天鹅堡二期II区
40%
红树东方
15%
熙园
10%
兰溪谷
10%
无竞争
25%
世纪村
10%
天鹅堡二期I区
10%
水榭花都二期
5%
核心均价比准
项目
实收均价
（元元2）
销售调整
市场调整均价 （元/M2）
折算率
比准均价 （元元2）
权重值
折算价格
（元元2）
天鹅堡二期II 区
9800
1
9604
98%
9417
40%
3767
红树东方
8600
0. 97
8342
107%
8963
15%
1345
熙园
9800
0. 99
9702
100. 55%
9755
10%
976
兰溪谷
9600
9792
102%
9998
10%
1000
世纪村王府
8700
0. 93
8091
110. 30%
8924
10%
892
天鹅堡二期I 区
10000
1
10000
97%
9670
10%
967
水榭花都二期
11000
11220
98%
10945
5%
547
合计
100%
9570
说明：
a）表中各楼盘的均价为各项目与本项目对比，同质产品当前 销售实现的实收均价；
b）表中天鹅堡二期II区均价为其入市时的实收均价；
c）表中熙园的均价指除开TOWN HOUSE之后高层部分的实收 均价；
d）表中兰溪谷均价取小高层部分成交均价；
e）表中天鹅堡二期I区均价为实收均价；
f）折算率是根据对比项目与本项目在入市时，各因素对比打 分确定,其中工程展示假设达到以下要求：
环境工程展示到位
样板房、入户大堂装修完毕开放
外围导示系统到位
看楼通道系列包装到位
楼梯包装到位
结论:经过静态市场比较法,本项目的市场比准价格取整为9570元
/平方米