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1998年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案
一、单项选择题
每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。
（A）市场不景气
（B）该别墅区的环境条件变差
（C）该别墅区的单位开发成本降低
（D）开发商获得满意的利润即可
2 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，%，则自有资本要求的年收益率为( )%。
（A）
（B）
（C）
（D）
3 选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。
（A）同一地
（B）同一城市
（C）同一供求范围内的类似地
（D）A或C
4 某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为( )。
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（A）N=t+n
（B）N＜t+n
（C）N＞t+n
（D）A、B、C都可能
5 房地产价格实质上是房地产( )的价格。
（A）开发成本
（B）权益
（C）物质实体
（D）B和C
6 甲土地的单价2100元/m2，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/m2，建筑容积率为( )。5，该两块土地的总价相比( )。
（A）甲的等于乙的
（B）甲的高于乙的
（C）甲的低于乙的
（D）难以判断
7 用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。
（A）收回
（B）摊销
（C）减损
（D）补偿
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8 某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/m2，则其楼面地价为( )元/m2。
（A）500
（B）2500
（C）1000
（D）1250
9 房地产开发成本的增加( )房地产的价格。
（A）必定提高
（B）必定降低
（C）不一定提高
（D）不一定降低
10 路线价法估价的第二个步骤应为( )。
（A）设定标准深度
（B）求取路线价
（C）编制深度百分率表
（D）划分路线价区段
11 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为( )。
（A）四类
（B）五类
（C）六类
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（D）七类
12 新建建筑物价格=( )+建造建筑物费用+正常利税。
（A）征地费
（B）拆迁安置补偿费
（C）地价款
（D）零
13 某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/m2。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元/m2。
（A）2390
（B）2410
（C）2430
（D）2450
14 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )%。
（A）76
（B）80
（C）1
（D）84
15 甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/m2，资本化率均为8%，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。
（A）高于
（B）低于
5
（C）等于
（D）B或C
16 某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820万元、850万元和900万元，、，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。
（A）850
（B）845
（C）869
（D）857
17 假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。
（A）市场比较法
（B）收益法
（C）成本法
（D）长期趋势法
18 一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土，地的评估价格应为( )万元。
（A）800
（B）1000
（C）900
（D）1800
19 采用( )求取的年折旧额每年递减。
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（A）成新折扣法
（B）偿债基金折旧法
（C）年数合计法
（D）直线折旧法
20 ，则其依据为( )。
（A）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
（B）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
（C）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，%
（D）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，%
21 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为( )。
（A）建筑面积1800m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区
（B）建筑面积1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20km外
（C）建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区
（D）建筑面积1000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区
22 某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为( )万元。
（A）
（B）
（C）
（D）
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23 某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000m2，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元/m2，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。
（A）800
（B）900
（C）1000
（D）大于1000
24 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
（A）
（B）
（C）
（D）
25 路线价法特别适用于( )需要对大量土地进行估价的场合。
（A）土地经济评价
（B）土地课税
（C）土地收益测算
（D）土地定级
二、多项选择题
每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，。
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26 一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是( )。
（A）买卖
（B）抵押贷款
（C）拆迁补偿
（D）保险
27 下列各种价格中肯定是事实的有( )。
（A）不能作为可比实例的交易实例价格
（B）可比实例价格
（C）非公平市价
（D）评估价格
28 用假设开发法估价，在估算利息时必须把握( )。
（A）计息方法
（B）资本化率
（C）计息基础
（D）计息期
29 明确估价的基本事项包括( )。
（A）明确估价对象
（B）明确估价目的
（C）明确估价日期
（D）明确估价方法
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30 房地产估价可在下列活动中发挥作用( )。
（A）房地产出租
（B）房地产保险
（C）房屋继承、分割
（D）房地产拍卖抵债
31 对确定资本化率有参考依据的有( )。
（A）折旧率
（B）物价指数
（C）银行贴现率
（D）投资回报率
32 估价报告书的内在质量取决于( )。
（A）估价方法选择的正确性
（B）估价报告的文字表述水平
（C）估价结论的准确性
（D）估价报告书的格式
33 用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用( )求取。
（A）市场比较法
（B）基准地价修正法
（C）假设开发法
（D）成本法
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34 某大厦建筑总面积8000平方米，房地总价值8000万元，其中土地总价值3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积200平方米，房地价值215万元，则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为( )%。
（A）
（B）
（C）
（D）
35 某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有( )。
（A）前者大于后者
（B）前者低于后者
（C）前者等于后者
（D）不能比较
三、判断题
请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分。
36 房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。 ( )
（A）正确
（B）错误
37 某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和 8万元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为275万元。 ( )
（A）正确