文档介绍:土地估价技术报告(3)
待估宗地估价过程如下:
(一)基准地价系数修正法
1、基准地价成果介绍及内涵根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》京政发32号,北京市基准地价分商业、综合、居住、工业四种用途,不同用途的基准地价参见表3-3。北京市基准地价于201X年12月10日公布实施,其内涵为基准日于201X年1月1日,各土地级别内,土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(以下简称“七通一平”),或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(以下简称“五通一平”),在平均容积率条件下,某一用途的法定最高出让年期的完整土地使用权的平均价格。不同用途、不同级别基准地价设定的土地开发程度不同,详见表3-1:
表3-1基准地价设定不同级别开发程度表用途级别商业、综合、居住用地工业用地一至六级宗地外七通宗地内平整一至五级宗地外七通宗地内平整七至十级宗地外五通宗地内平整六至九级宗地外五通宗地内平整基准地价的表示形式为楼面熟地价,同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内,完成通平的土地在平均容积率条件下,每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内,在平均容积率条件下,政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。不同用途,不同级别基准地价平均容积率详见表3-2:
表3-2基准地价设定不同级别平均容积率表用途级别商业、综合、居住用地工业用地一至六级2 1七至十级1 1表3-3北京市基准地价表单位:
元平方米土地用途价格类型土地级别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级商业基准地价7210-9750 5680-7680 4530-6130 3720-5090 2720-400070-2900 1150-1980 530-1180 250-540 140-260楼面毛地价 2660-4900 1680-3120 1500-242040-1860 970-1450 720-1090 500-740 360-5400-380 90-190综合基准地价5540-8250 4440-6000 3620-4940 2650-390060-279090-2080 880-1320 430-900 200-450 140-260楼面毛地价 1640-4500 1460-22000-1690 880-1320 660-990 500--740 400-600 250-470 140-260 90-150居住基准地价4740-7000 3800-5760 2730-4590 2090-3600 1500-2790 1060-1820 630-1080 330-6500-370 140-260 楼面毛地价10-3000 900-2100 550-1300 400-930 300-6800-430 150-3500-280 100-220 90-150工业基准地价1200-1800 1000-1220 850-1050 600-900 420-680 310-