文档介绍：北碚城南A18-2/01地块
定位报告
January 2011
项目背景
Background
市级规划:2010年,重庆市政府将北碚城南列为未来重点发展的“新六大商圈”之一。
区级规划:北碚区政府新编制的城市规划中,城南商圈整体规划为:五星级酒店、金融、百货、家居、餐饮、娱乐、会展等多元化业态。
周边情况:2010年,北碚区人口总数约为60万,人均消费性支出为15489元,但目前商业发展大大滞后于六大主城区,高端精品消费很少,有非常大的上升空间。
旅游经济:北碚以风景、绿化著称,是重庆首个入选全国“花园城市”的行政区,北温泉和缙云山为全国知名的旅游地标,2009年,缙云山接待游客超过350万人次。
社区人口:A18地块周边已入住和在售的中高端住宅项目众多,龙湖、万科等知名开发商也即将进入。
天时·地利·人和
项目目的
Objective
作为senci第一个房地产项目,它具有试验性,可为未来开发积累宝贵经验。
重要的地理位置,使之有责任成为北碚的新商业地标。
吸引高质量的目标消费群体,提供高品质的消费体验,与周边竞品打出差异化。促进商家营业额,使物业增值。
长远来说,利用A18地块的成功,来提升senci在房地产开发领域的价值,为未来其他项目的成功奠定基础。
目录
Agenda
Part 1:周边概况
Part 2:竞品分析及SWOT
Part 3:整体定位策略
Part 4:样板比对/参考模型
Part 5:业态规划及租户建议
Part 6:建筑设计建议
Part 7:运营及推广策略
Part 8:项目开发计划
Part 9:财务测算
项目北为中高档住宅
项目概况 Summary
北
南
东
西
逸景苑
嘉茵苑
新城国际
缙云小区B
A18-2/01地块,总占地面积约为26500平米,规划建筑面积约为31800平米,绿地及公共面积约为15600平米。
项目南为工厂车间及写字楼
西湖山水
项目西为政府规划之大学科技园
项目东邻双元大道及轻轨6号线
嘉陵风情街
龙湖
周边底商调研 Research
A18地块周边底商调研
可以看到:
休闲类消费严重不足
餐饮比例尚可,但面积不足,档次很低,多为小餐馆,没有适合婚宴、聚会或商务宴请的场所
购物类消费中,建材占1/3,小卖部占1/5,无法满足中高收入人群的需求
服务类消费中,汽车服务占1/3,种类不够丰富。
周边休闲、服务类商家缺乏,餐饮和购物不上档次和规模,无法适应入住率日益增高的社区消费需求
功能区分
业态
门店数量
面积
业态
业态比重
面积
面积比重
购物
超市
2
200
32
46%
1675
38%
小卖部
8
360
面包房
1
15
烟酒店
3
90
家居
3
110
水果店
1
40
建材
9
630
电器
3
180
牛奶
2
50
服装
0
0
服务
自助银行
0
0
25
36%
1620
37%
房屋中介
5
200
通讯
2
70
洗衣店
3
170
理疗
1
60
药店
3
180
诊所
1
80
快递
1
10
理发店
4
250
摄影
1
80
汽车服务
4
520
休闲
茶楼
1
300
4
6%
630
14%
足浴/SPA
0
0
美容
1
80
网吧
2
250
餐饮
面馆
2
100
8
12%
490
11%
餐馆
5
310
火锅
1
80
总计
69
4415
69
100%
4415
100%
目录
Agenda
Part 1:周边概况
Part 2:竞品分析及SWOT
Part 3:整体定位策略
Part 4:样板比对/参考模型
Part 5:建筑设计建议
Part 6:业态规划及租户建议
Part 7:运营及推广策略
Part 8:项目开发计划
Part 9:财务测算
重庆市政府规划的六大新兴商圈之一,北碚城南商圈中的重点项目
分为南、北两区,总30万平米建筑面积。
北区定位大型购物街区,18万㎡,含百货、购物中心、专卖店、超市、写字楼。
 南区12万㎡,以温泉浴、酒吧、茶馆、迪吧形成主力消费区。
徽派建筑风格。
目前正准备将地下停车场改装为商业,发展露天停车位。
嘉陵风情街
优势:业态集中,未来北碚的主力步行街,消费者在这里可以满足大部分消费需求。
弱点:体量过大,街道较宽,在初期空置店铺较多时,很难迅速聚集人气;店铺规划以大体量为主,缺乏小店;业态