文档介绍：房地产开发项目经济评价方法
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房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业,是建设部重点管理的行业之一。二十世纪90年代以来,建筑业,特别是房地产业成为国民经济的支柱产业,推动、支持了国民经济持续、快速、健康的发展。但是,也存在着大量房地产项目不做市场调查,不做可行性研究,盲目上马,结果造成大量房屋闲置和资金积压。由于房地产开发项目本身的开发体制、开发程序、开发周期、财会制度等多有别于其它行业,使得一般的投资项目评价方法不能完全适用于房地产开发项目,也是造成房地产开发项目可行性研究开展不力的一个原因。
为了引导房地产业健康发展,减少房地产开发的盲目性,1994年建设部标准定额研究所与建设部房地产业司根据《关于建设项目经济评价工作的若干规定》的要求,组织国务院经济社会发展研究中心、中国投资咨询公司、建设部政策研究中心、清华大学房地产研究所、北京钢铁设计研究总院、北京市房地产开发经营总公司、中农信房地产公司、中国矿业大学北京研究生部、中国农业银行总行、苏州非金属矿工业设计院等单位的十余名专家成立课题组,开展《房地产开发项目经济评价方法》(以下简称《评价方法》)的研究,经过几年的努力,于2000年完成了《评价方法》的编制工作,建设部同年批准在全国房地产开发项目中试行,并已由中国计划出版社出版发行。
《评价方法》是在我国房地产开展项目经济评价工作现状的基础上,借鉴国内外投资项目经济分析的理论和实践,按照现行房地产财税制度的要求,通过对房地产开发经营的特点进行深入分析研究,建立了房地产开发项目经济评价指标体系和报表体系;规范了房地产经济评价中使用的概念、术语和科目;明确了房地产开发项目的市场调查与预测、项目策划、投资估算和成本估算等方面的内容;引入了房地产开发产品成本和经营成本的新概念,实现了开发产品成本向经营成本的合理转化,解决了这一领域中长期存在的问题。
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房地产开发项目经济评价案例
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为了规范房地产开发项目经济评价的工作,建设部在2000年9月颁布了《房地产开发项目经济评价方法》,从发布之日起在全国试行。应广大房地产开发项目评价工作者和各级评审单位咨询人员的要求,为配合这一方法的实施,帮助房地产经济评价工作者理解和更好地使用这一方法,《房地产开发项目经济评价方法》主编单位建设部标准定额研究所组织部分编制人员征集了一些房地产开发项目的案例,从中选出四个案例,在保留原案例主要面貌的前提下,经过精心修改,汇编成册,供读者参考。此外,本书还将现行房地产开发的有关文件编成附录,以便读者使用时查阅,该书已由中国计划出版社出版发行。
四个案例都不是来自著名的房地产开发项目,开发面积和开发投资也不大,但是,四个案例都包含了进行房地产开发项目经济评价必须的基本要素,在不失一般性的前提下,特点鲜明,且四个案例各有侧重。“租售房地产开发项目案例”着重介绍出售和出租型房地产开发项目经济评价必要的数据、须做的分析和应提交的报表。“混合型房地产开发项目案例”着重介绍出售、出租和自营混合的房地产开发项目经济评价的内容,其与租售型案例的区别在于增加了自营固定资产投资,项目建成后,除商品房部分进行正常的租售外,开发商利用建成的固定资产自己进行经营,并从经营中获得收益。以上两个案例侧重介绍房地产项目经济评价方法的使用。目前有关部门尚无房地产开发项目可行性研究报告内容的规定,“房地产开发项目可行性研究报告案例”除保留经济评价的内容外,在可研报告的内容方面可为读者提供参考。“房地产开发项目贷款申请报告评估案例”则从工程技术、市场分析、企业资信和风险分析等方面给读者提供有价值的参考。本案例是一个合资企业的开发项目,读者应注意有关报表与一般国内项目的不同之处。由于各个案例的侧重点不同,书写体例也就不完全一致,但是,各案例经济评价的要点是一样的,望读者在使用中切记!
在本书的编纂过程中,编者也对《房地产开发项目经济评价方法》的一些内容进行如下补充:还款资金来源增加了可利用住房收入;利润计算指标增加了商品房投资利润率和利税率等指标,用以衡量房地产开发项目出售和出租部分的盈利情况,其值为出售和出租部分的利润(或利税)与对应的房地产开发投资之比;税收部分增加了出租房的房产税。
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