文档介绍：14-三月-18
1
武汉陶家岭项目简介
【项目定位】
【客户导入】
【经营目标】
【产品解决】
14-三月-18
2
第一部分项目定位
项目地块位于汉阳中心城区,,周边配套丰富
3
王家湾商圈
王家湾商圈
项目位置
玫瑰湾小学
外国语学校
十里铺中学
七里庙中学
墨水湖中学
十里铺小学
钟家村中小学
汉阳医院
武汉五医院
汉阳三中
王家湾商圈是汉阳最大的商业中心之一,商圈内有21世纪购物广场、家乐福、金马·凯旋家居广场、苏宁电器、工贸家电、好美家家居广场、欧亚达家居广场、大洋百货等企业
项目地块东面紧邻二环线汉阳段和在建地铁3号线,交通便捷,未来发展潜力巨大
4
项目位置
二环线
三环线
内环线
轨道交通3号线
轨道交通3号线:全长28km,全部为地下线,设车站23座,目前经开工,预计2016年竣工;
二环线龙阳大道段:在现状龙阳大道上进行改造,增加6座立交桥,目前已开工,预计2011年底竣工;(二环线全长52公里,计划2016年前全线贯通)
沌口
三金潭
龙阳大道
目前项目地块内路网尚未建设完成,3号地块暂无现状路进入,考虑政府的规划和目前道路建设的进度,需代建部分道路(红色部分)
5
龙阳湖东路(在建)
龙阳湖南路(规划)
龙阳湖东路:连接汉阳大道和三环线,规划路宽30-40米,目前已经开始建设,但建设拆迁量较大,预计建设周期2年以上;
龙阳湖南路:连接龙阳大道与三环线,,宽50米,预计2015年前建成通车;
康达路:现状双车道,龙阳大道至车友路段已经建成,车友路至龙阳东路(400米)尚未建设,考虑代建;
康达路(部分建成)
车友路
现状康达路
3号地块东面的龙阳湖东路已经开始拆迁
沿渠小路(规划)
7
达成药业
惠涛药业
红运堂药业
公路设施公司
先锋药业
鼎新药业
亿均玻璃
混凝土搅拌站
110KV的高压线
高压走廊
14-三月-18
8
市场
背景1
产品线划分标准
对汉阳市场的一般划分标准:
首次置业
首次改善
再次改善
G3
T1
G3
C
T1
G2
C
1房
40-60
2房
<90
<100
>100
>100
3房
<100
90-100
<140
110<X<130
<130
>130
>130
4房
>140
>140
具体到王家湾,为使研究观察更具体,细化分类标准为如下:
首置
首改
<90平米
110<X<140
)
钢丝绳:再改及类top
90以下:10万方,50%
130、180-200、TH:50%
金域蓝湾:改善型社区
两房:2170套,38%
三房:1708套,30%
四房及再改:954,17%
公寓及酒店:864,15%
…
陶家岭项目
首置、首改
金域蓝湾
首改、再改
…
钢丝绳项目
再改、类top
…
1
2
3
产品线梯度关系
陶家岭:首置、首改型社区
两房: 2036套,26%
小三房: 2250套,35%
三房:1732套,34%
公寓:600,5%
市场
背景2
片区市场土地研判
武汉万科汉阳片区内部战略协调
在汉阳区域内公司3项目之间,为避免内部竞争,宜通过项目本身产品线的“梯度关系”,实现竞争关系的协调互补。
1、金域蓝湾依托良好的教育资源,通过提升高端配套服务,偏改善类产品。
2、陶家岭项目拥有较好的交通配套,离商圈距离较近,但是项目所在地教育资源贫乏,同时区域竞品项目临墨水湖,产品偏改善型,首置首改项目将与蓝湾项目协调互补。
武汉万科汉阳片区战略选择
陶家岭:首置+ 改善
金域蓝湾:首改+再改
钢丝绳:再改+类TOP
陶家岭与金域蓝湾产品配置互补
首改:35%
首置:57%
14-三月-18
10
市场
背景3
2011年汉阳万科板块产品供应结构
假设2010-2011年片区销售量能恒定,新增本司首置产品2375套,首改产品1382套,再改产品332套,分产品类型的销售占比
2011年成交
2010年万科板块销售占比
2011年万科板块销售占比
首置
X<90
6492
10%
36%
首改
90<X<140
4822
%
28%
再改
144<X
1091
未进入
30%
汉阳片区首置与首改产品的合理配比将是本报告聚焦的重点
本报告所统计比例均为套比
2011年
产品类型
建筑类型
供应套数
面积段
总价区间
产品1套比
陶家岭
首置
小高/高层
1075
75-90
63-76万
26%
首改
小