文档介绍：战略拓展部 2013-2-19
办公市场研究
住宅市场研究
商业市场研究
南京浦口专项市场研究
一、浦口住宅市场研究
浦口住宅市场发展历程
江北副城
仙林副城
东山副城
主城
随着南京房地产市场的发展,江宁、江北、河西、仙林等主城区之外的板块也开始大力发展。由于长江的阻隔,导致与主城交通不便,再加上原本县级行政划分等因素,使得浦口房地产市场起步晚、发展落后、价格最低。
起步发展阶段:2001—2004年
2001年江苏省提出沿江大开发,南京市政府做的滨江区域规划也为浦口的发展奠定良好基础。
2002年5月,经国务院批准,南京市调整江北地区行政区划,江浦县、浦口区合并,成立新的浦口区。该利好政策,极大促进了浦口楼市的发展。
2003年,由于三桥的开工,促使珠江镇板块的房地产市场火爆了一把,但由于地区落后,房地产开发实力较差,这次的房地产热只维持了半年。
快速发展阶段:2005—2009年
2004年底,大桥取消收费,纬三路、纬七路过江隧道、地铁2号线西延线等规划出台,与此同时明发滨江新城、苏宁天华百润、锦绣华城等大型住宅项目相继开盘,使得成交量快速攀升,浦口房地产开始蓬勃发展。
2009年出台的南京市总体规划,将浦口纳入到江北副城中,与之相对应的是楼市的突出表现,09年1月,商品房的均价为3563元/平方米,7月底已达4531元/平方米。
再次飞跃阶段:2010年——2012年
 2012年江北副城将规划升格为“新区”。由于市区发展空间有限,南京正在联合省政府共同编制“江北新区”规划,计划用10年时间再造一个新江北,这对江北来说,又是一次重要的发展机遇。
浦口房地产市场发展现状
房地产发展呈现三大特点:
1、房地产投资规模不断攀升。浦口区自2002年两区县合并以来,房地产市场保持着稳定、快速的发展势头,房地产投资规模不断增长。数据显示,全区房地产公司从2002年仅有5家发展到2011年47家,,,%,。
2、房地产销售规模稳中有进。全区10年来商品房销售面积和销售价格稳中有升。,,房产市场交易量比全市其他区县市场更加活跃。
3、城市面积扩大,引领房地产开发升值空间。城市化面积在不断扩大,城市化建设在突飞猛进,就江浦街道片区来看,房地产企业由4年前10家房产公司,发展到目前17家,,房价由4年前均价3635元/㎡,上升到12年均价8014元/㎡。目前一些楼盘售价已达到万元左右。
浦口房地产市场未来发展
1、“一城”即现代化国际化江北新城
2、“三组团”
东部桥北城市组团:随着华东茂、沃乐玛、大洋百货、红太阳国际品牌广场、弘阳广场等城市综合体的落成,该片区已初步形成城市生活区域大环境
中部浦口新城组团:加快打造城市中心区,加快与江南河西版块无缝对接,是近几年的重要经济开发和生活服务开发版块。
西部桥林城市组团:推动产业化与城市化互动并进,健全完善城市功能配套,有效吸纳周边乌江、石桥、星甸等农业人口进住,建成宜居产业新城,扩大桥林新城开发面积。
东部桥北城市组团
中部浦口新城组团
西部桥林城市组团
三组团分布图
2012年5月份,南京市委再造一个新江北的计划被提出。中部浦口新城组团无疑是江北发展的最核心力量。
由数据可看出,主城区平均套成交面积较大,玄武、建邺、下关、鼓楼等老城区成交面积普遍较大,以改善、投资型需求为主,浦口、江宁、六合平均套成交面积均低于100平米,说明上述三片区仍然以刚需为主。
12年全市平均套成交面积
刚需楼盘涨势最猛价格回升较快
纵观2012年这一年房价,南京八大板块中,城南、河西、仙林、江宁、江北五大板块的房价均呈现不同幅度的上涨。其中,仙林、江北、江宁板块涨幅较大,%。 据统计,位于江北板块的阳光帝景房价相比去年,房价上涨1600元/平,新城香溢紫郡和威尼斯水城则均上涨1500元/平。
12年浦口住宅价格分析
浦口处于整个南京的价格盆地,12年成交均价在8000元左右,低于全市均价,排在倒数第二位,仅比六合高一点。
每次调控,浦口价格波动都比较大,都是率先降价、涨价的地方,价格支撑力不足,这是板块市场发展初期典型的特征。该情况与奥体初期价格波动比较类似,一调控价格就会下来,但是真正到成熟的时候,它的价格上升速度非常快,而且支撑力度非常大,这就是江北和奥体明显不同的地方。
两江联手险胜八区,明显感觉到,两江板块的刚需盘今年发力非常明显。
刚需年,刚需项目吸金能力增强,但是高性价比改善项目更耐