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上海斯亨行营销策划有限公司
一、太原楼市整体概况分析;
1、太原房地产住宅市场分析:
地处内陆的太原市场,未来住宅市场需求将分为两个部分:一是相对静止的原有城镇人口的住房需求;二是相对活跃的新增城镇人口的住房需求。
2、不同家庭商品房需求不同、承受能力各异
住房建筑面积在80至100平方米的二室二厅房受青睐据调查显示,建筑面积在80至100平方米的住房最受欢迎。其次是100平方米以上的住房。60-80平米的户型也有一定的消费人群,按年龄分析,30至40岁家庭打算购买住房面积在80至100平方米的居多。户型选择上,%,其次为三室一厅和三室二厅,%%。
第一部分市场分析
3 消费
消费者购房时首先考虑的是价格、环境,房价和环境二者密切相关,地段好、,30岁以下年轻人重环境的居多,%;31岁至 41岁和41岁至50岁年龄的人较看重价格,分别占32%和41%;50岁以上老年人最看重户型结构,%。一般的来说,不同职业、收入和****惯导致其买房时考虑的因素也不同。
4、太原市场的主力客户不是普通市民
目前,就太原几个大型项目的销售中心反映,太原的置业人群不是普通的市民,从事商业和贸易工作占大多数。山西地市区县在太原置业的比例也相当之高,约占20%左右是很大的一个消费群体。 同时,在太原的市场中同在消化的还有北京、威海、海南等地的项目,据同仁反馈的消息表明市场反馈还是比较理想的,太原这个城市的购买能力是需要大力挖掘的。城市中并不缺少购买力,只是缺少差异化的适宜产品。
二、外地人购买商品住房数据分析
(1)进入2007年以来,外地人对我市房地产业的热情有增无减;外地人口作为太原市房地产业的重要消费群体在继续扩大规模。
(2)外地购房人群构成分析;
在太原市购买商品住房的外地人群中,%。而在省内购房人群中,产煤区与太原周边地区人群比例较高:%,%,,%,%,%。而在这部分人群中,41~%,年龄在31~%, %(主要是外地人为在太原工作或学****的子女购房),%。
(3)、外地人购房热原因分析;
1、太原是全省政治、经济、文化、教育、科技、信息中心,四通八达,并拥有先进的电信网络,“中部崛起”战略和实施“十一五”规划的大好机遇加快了“太原经济圈”的发展
2、太原教育、工作环境良好
太原拥有五中、实验中学等一大批省级重点中学及山西大学、太原理工大学等一批省内外闻名的高
校,在教育资源上得天独厚。许多省内的外地人为了让子女成才,纷纷将其送来太原就读,而这些子女
在学成后往往在太原工作。良好的教育、工作环境使许多外地人在太原为子女购房,这也反映出相当一
部分外地人在太原市购房的目的是为子女解决住房问题。另一部分外地人来太原是因为其原居住地区各
方面条件和医疗、教育、生活设施不太完备,购买太原住房是为了改善自身的生活品质。
3、工作需要与理财观念
太原作为山西的省会城市,各方面条件都比较优越。许多省内外地人纷纷来太原工作,在这里购房
成为他们生活的必需;另外,随着近年全国煤炭资源紧缺,使得省内煤炭和相关行业促就了一批高收入
群体,而此类人群理财观念相对保守,投资渠道比较较窄,在传统的“购房买车”观念影响下,他们选择购
房作为一种稳妥的投资方式,而太原作为省内最有吸引力的城市自然对他们有着强大的吸引力。
第二部分
项目定位
产品规划:
产品功能、档次与规模
功能:住宅及配套社区商业的综合性社区
档次:中高档精品住宅
规模:中型规模居住类物业社区
物业类型:板塔结合高层+纯板楼结构高层
目标:塑造项目中高端差异化形象
成为引领山西市场的一流楼盘是我们的目标!
客户定位:
富有
人士
金领
人士
白领人士
一般人士
富有阶层家庭月收入8000--18000元以上
社会主流精英的中产阶层,憧憬未来,追求品质的生活方式
一次置业,家庭月收入5千
家庭月总收入3000以下
太原中高端阶层(中小资本阶层、高级管理阶层)
部分民营企业老板(当地煤炭业为支柱产业,各类煤矿经营业主)
企业工作的管理阶层和高级职员
当地政府公务人员的收入情况相当可观
太原为省会城市,周边县市地区购买力强的人群
部分工作比较稳定,工作年份较长,拥有不少存款的工薪阶层
户型设计与配比的设计依据:
依据一:区域市场居住消费偏好,关于户型选择特征得