文档介绍：20091124
一直致力领先,从来未被超越
创新超越
震撼突破
金新·通江路项目前期定位策划报告
20091124
“大学之道,在明明德,在亲民,在止于至善。知止而后有定,定而后能静,静而后能安,安而后能虑,虑而后能得。”
——《大学》
谋定而后动,知止而有得
明确目标,策略先行
充分实现溢价利润
项目使命
高端项目形象塑造
+
差异化形式竞争突破
一个目标
两个基本点
基于“一个目标”下的两个基本点,两者相辅相成。
「本案」之于「金新」
区域市场解析
项目
占地
(万㎡)
建筑面积
(万㎡)
容积率
产品线
面积范围
(㎡)
目前均价
(元/㎡)
去化情况
最早开盘日期
新城首府
住宅
10
高层住宅+酒店式公寓+办公商业
首批房源
120-245
精装14000
首批房源去化95%
09年10月
凯纳华侨城
约7
高层住宅
62-188
精装10000
小面积去化较快,大面积去化慢;首批去化不足60%
09年8月
嘉城尚郡
高层住宅+花园洋房
高层83-150
洋房132-252
高层6500
洋房8500
一期售罄,二期未开
09年6月
青山湾三期
约10
约25
高层住宅
48-172
7800
基本售罄
08年7月
港龙尚层广场
高层(商住)
40-120
简装11000
已推房源去化速度一般,去化约60%
09年4月
香缇湾花园
约20
高层住宅
63-138
6000
基本售罄
09年5月
区域项目容积率接近;除首府与凯纳外,其他项目价格一般
区域市场解析‖凯纳华侨城的尴尬之路
开发商
常州凯纳房地产开发有限公司
地理位置
通江南路1号
占地面积
建筑面积
7万左右
容积率
建筑形态
18、25、33F高层
规划户数
530户
面积范围
62-188㎡(19种户型)
开盘日期
2009年8月
已推体量
1-3号楼,368套
在售均价
精装10000元/㎡
去化率
约60%
凯纳华侨城与凯纳商务广场作为一个整体规划,意图打造一个城市综合体,通过前期的凯纳商务广场建立项目高端形象,提升华侨城项目价值;
由于住宅占地有限、容积率过高,底层住宅采光影响较大,华侨城住宅架空两层,加上堆坡,华侨城相对通江大道高出约7米。
凯纳商务广场
凯纳华侨城
高端形象优势建立;
开价价格基础确立。
价格被首府拉开差距,且无提升;
销售仅去化小户型,大户型滞销。
失败!
区域市场解析‖凯纳华侨城的尴尬之路
占地(平方米)
建筑面积(平方米)
容积率
78020
218456
地块核心解读
同质地块,又是20万方的适中规模,高层公寓为主体
如何实现目标
2007年,我们参与新城首府前期策划工作时,几乎面临同样的问题!
回顾首府之路,我们的成功所在在哪里?