文档介绍：房地产企业融资与税务规划
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课程纲要
第一讲, 当前我国房地产企业融资现状与问题
第二讲,房地产企业融资思路与要点
第三讲,房地产企业债务融资与税务规划
第四讲,房地产企业私募融资与税务规划
第五讲,房地产企业信托融资与税务规划
第六讲,房地产企业股权融资与税务规划
第七讲,房地产企业资本运作
第八讲,房地产企业融资策划与操作
第九讲,打造企业的金融体系
第十讲,打造企业的金融体系
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中国溢价:一个经济大国的崛起
房地产波动原因宏观分析
短期
中期
长期
需求层面
人口统计学因素
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家庭收入变化
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汇率或利率变化
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按揭政策
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房地产税收政策
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住房补贴政策
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消费者的预期
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供应层面
土地及房屋供应政策
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建筑成本
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房地产波动原因分析
土地政策
(土地供应)
房价
总需求
总供给
货币政策
(提高基准利率)
税收政策
(征收房地产税、加征房地产交易税)
金融政策
(控制房地产行业贷款)
金融政策
(调高房贷利率、收缩房贷规模)
住房政策
(增加保障住房)
地产业的金融属性
高杠杆行业;
产品具有期货——远期特征,典型的买空卖空交易;
政府的意图是去杠杆化,打击投机,降低金融的系统性风险,增加地产的现货交易特性,将风险锁定在高净值人士阶层。
产业的出路——增加流动性,实现证券化;有效的管理企业的流动性、风险性和收益性三者之间的关系。建立高效的融资体系——拿钱和变现。
第一讲, 当前我国房地产企业融资现状与问题
1、货币政策对地产行业影响
2、房地产企业资金现状与经营风险问题
3、房地产企业融资现状与融资渠道问题
4、地产融资的国际比较
5、地产企业融资运作模式展望
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央行通过调控利率高低和对银行贷款来指导影响资金的成本和供应。
严格控制货币信贷总量和投放结构、节奏。
调整存款准备金率,直接控制流动性。
按揭首付款比例调整等。
银监会1月17日召开2011年工作会议再次强调,对房地产领域风险,要继续实施差别化房贷政策
信托投资公司
10年12月银监会《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》对以受让债权等方式变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别。
11年2月份,银监会《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件;同时,要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
银监会要求,商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的,理财客户应符合有关合格投资者的规定;信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的,其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1 。
4月27日,银监会特别强调对房地产信托融资的监管要严格执行“实质重于形式”的原则。
1、货币政策对地产行业影响
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融资方式少;
法制建设滞后,法制环境不明确:房地产投资基金、房地产投资信托、房地产夹层融资等缺少协调立法;
企业和个人的信用体系建设滞后,影响金融业的健康发展;
业界同行认识朴素:融资就是因缺钱而找钱;(找到合适的合作伙伴、降低企业的风险(系统性风险和非系统性风险)、出售项目创意、资产高溢价变现出售、扩大在资本市场中的影响力等)(风险规避和发展路径优化)(应该立项专门研究融资的本质)
3、房地产企业融资现状与融资渠道问题
房地产企业融资来源和状况
资金来源
目前状况
银行贷款
主要靠银行,但难度加大
上市融资(国内和海外)
直接IPO不多(多在香港)
房地产债券
很少(公司债进入试点)
房地产信托
许多限制
房地产投资信托资金(国内外)
还没有立法
房地产私募基金
还没有立法(产业基金进入试点)
夹层融资
还没有立法
委托贷款和过桥贷款
较少
房地产抵押证券产品
试点
海外资金
不鼓励(部分限制)
保险基金
试点展开
融资工具
私募方式
间接融资
公募方式
直接融资
股权
私募股权
股票市场
债权
银行信贷
债券市场
未上市
上市
股权
债权
股权
债权
传统行业
产业基金
银行
贷款
股市
融资
债市
融资
高科技行业
创投基金
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中国金融业三次浪潮:
第一次浪潮:以商业银行为主投融资体系建立
第二次浪潮:证券市场直接融资冲击银行间接融资体系
第三次浪潮:私募股权基金市场冲击银行和证券体系
资本市场
资金来源
资金去向
金融资本
产业资本
社会资本
中国资本市场的三次浪潮
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全球、美国和中国房地产资本市场比较
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