文档介绍：
中原顾问
PART1 市场分析
城市规划及经济发展
房地产市场发展
区域住宅市场特征
济南作为山东的政治、文化、教育中心,山东中西部以及省际区域交通枢纽和经济中心,以现代服务业为主导、高新技术产业发达的综合性省会城市
半岛都市圈
内陆都市圈
城市地位及城市规划
城市空间发展研究
传统模式:环状+放射的粗放式扩张
环状+放射的布局所带来的摊大饼式的资源耗费式扩张
未来取向:重心展开+轴向发展
未来济南发展的总体原则:
构建两轴、东西展开
北跨黄河、南部控制
发展新城,中心疏散
项目空间尺度研究
项目位于济南市中心城区城市功能的主轴线上。
中心片区—南部片区—本案等重要城市功能节点一线相连,一脉相乘;项目所受的辐射与影响强烈。
在济南市未来“一城两区一团”的空间规划意向中,项目作为中心城区一部分,将承担主城区部分城市功能
济南城市化率水平高于山东全省平均水平、目前处于工业化主导的发展阶段
城市
全省
济南
青岛
威海
综合城市化率
%
45%
%
%
济南全市历年产业结构变化状况
(注:05年数据)
城市化
水平%
100
后期
中期
初期
70
30
城市化水平的Logistic曲线
根据城市化水平的Logistic曲线,济南的城市化水平处在城市化发展的中前期,是工业化主导城市化发展的阶段,此时工业化开始高速进行,城市化进程加快。
城市化发展最根本的一般动力源泉是社会经济的发展。社会经济推动城市化进程可以分为三个阶段:
初期:城市的产生和兴起阶段
中期:工业化主导城市发展
后期:第三产业主导城市发展
济南GDP、人均GDP但2002年后增长速度较快, 2005年人均GDP约为3950美元;
济南市90年代末期人均GDP即跨过800美元,说明济南市房地产进入快速发展期,潜力很大。
资料来源:《山东统计年鉴》
济南
青岛
烟台
淄博
潍坊
GDP(亿元)
人均GDP(元)
31604
35420
30899
34334
17263
800-4,000US$
4000-8,000US$
8000-20,000US$
0-800US$
启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期
人均GDP与房地产发展关系
2005年山东省主要城市人均GDP
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
4%-5%
5%-8%
大于8%
小于4%
萎缩停滞稳定发展快速发展
济南市房地产起步相对较晚,刚进入快速发展期
05年济南市人均GDP3950US$
济南GDP增速超过13%
房地产市场发展分析
区域住宅市场特征
区域划分
目所在区域住宅市场范围界定为:东到西姑山,南到二环南路,西至玉函路,北到旅游路千佛山
根据项目周边区域住宅市场现状,选择以下楼盘作为样本加以分析:国华东方美郡、千佛山·熙园、天泰·太阳树、伟东新都、鲁能·领秀城等。
供应量分析
区域开发以大盘为主。
区域在售楼盘整体规模约420万㎡,后期供应量约330万平米。项目主要集中在舜耕路沿线和南外环沿线