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单位办公楼物业管理服务方案
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目 录
第一章 某某物业管理有限公司简介
第二章 某某办公楼概况及管理特点分析第三章 某某办公楼物业管理服务思路 第四章 物业管理服务承诺
第五章 前期物资装备一览表 第六章 物业管理服务费用测算第七章 固定岗服务方案
第八章 保洁服务方案
第九章 紧急事件处理规程第十章 管理用房配置方案结束语
某 某 物 业 管 理 有 限 公 司 受 某 某 委 托 ，拟 对 某 某 办 公 楼（ 以下 简 称 “ 某 某 办 公 大 楼 ”） 提 供 全 委 托 物 业 管 理 服 务 。 针 对该 办 公 楼 的 特 点 ， 制 定 本 方 案 。
第一章 某某物业管理有限公司简介
我们的实力
某某物业管理有限责任公司成立于 2010 年 3 月，注册资金 50 万元，是具有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。 目 前 管 理 着 社 区 高 档 住 宅 及 商 业 物 业 项 目
公 司 大 力 拓 展 物 业 管 理 业 务 ，以物业管理为主导， 保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多元化
的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务
部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念，打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、全过程专业化、一站式亲情服务。
公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨， 每年都要派出管理人员到上海、 深圳、广州等城市的大型物业管理公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。
我们的理念
服务宗旨： 尽心、尽力、尽责，善待每位客户。质量方针： 为业主创造价值，让客户持续满意。团队精神： 企业的命运就是个人的命运，
企业的发展就是个人的发展。
发展目标： 以“生态型发展体系”为依托， 致力于打造某某物业第一品牌。
我们的目标
立足基础服务，树立某某物业诚信高效形象。强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。
细化服务质量，倡导“温馨畅想 颠峰体验”。
我们的项目
物业名称
物业类型
建筑面积
托管类型
华阳一中
学校
某 某 ㎡
包干制
千禧华庭
多层住宅小区
某 某 ㎡
包干制
翠林小区
多层住宅小区
某 某 ㎡
包干制
德心名居
多层住宅小区
某 某 ㎡
包干制
德心苑
德源乡村
多层住宅小区
某 某 ㎡
包干制
第二章 某某办公楼概况及管理特点分析
某某办公楼概况
某某办公大楼，坐落于某 某 ，总建筑面积约某 某 万平方米。由某 某 栋楼组成。室外停车场停车位某 某 余辆；地下车库设有某 某 个车位. 交通便利，地理位置极其优越。
共有办公室某 某 间，设备间某 某 处，卫生间某 某 处，消防楼梯 4
处，消控中心 1 处，中央空调主机 2 台，分体空调 20 台，风机房 2
处，水箱房 1 个.
公共区域设施及设备：
隔栅灯 116 个、消防栓 29 个、闸箱 13 个、应急灯 7 个、手动报警 38 个、消防电话 13 个、广播 27 个、疏散指示灯 30 个、安全出口灯 14 个、烟感 58 个、插座箱 1 个、筒灯 213 个、2U双管日光灯 20
个、40W日光灯 3 个、水龙头 67 个、小便器 26 个、蹲（坐）便 33
个。
业 务 群 体 分 析
物 业 管 理 的 对 象 是 房 地 产 — — 不 动 产 ，服 务 对 象 则 是 具有 不 同 政 治 素 质 、 文 化 背 景 和 社 会 阅 历 的 个 体 。 要 做 好 物 业
管 理 工 作 ， 必 须 充 分 了 解 管 理 项 目 业 户 群 体 的 构 成 及 特 点 。根 据 我 们 的 实 地 考 察 与 研 究 ， 该 项 目 建 设 投 入 使 用 多
年 ， 某 某 办 公 大 楼 是 某 某 。 其 地 处 黄 金 地 理 位 置 、 庄 严 俊 朗
的 楼 宇 外 观 、 完 善 的 配 套 设 施 以 及 独 特 的 设 计 等 ， 无 不 彰 显散 发 着 “ 人 民 代 表 为 人 民 ” 的 现 代 政 务 服 务 机 构 的 气 息 。
根 据 对 上 述 办 公 楼 的 分 析 ， 某 某 办 公 大 楼 的 业 户 群 体 具有 如 下 的 特 征 ：楼 内 办 公 人 员 具 有 较 高 的 文 化 素 质 和 一 定 的社 会 地 位 ， 拥 有 较 强 的 政 治 素 养 ， 追 求 安 全 、 舒 适 、 安 静 的办 公 生 活 和 会 议 环 境 ， 注 重 管 理 的 品 位 和 质 量 ， 强 调 服 务 的安 静 性 和 尊 贵 性 ， 对 物 业 管 理 服 务 有 着 极 高 的 要 求 。
物 业 管 理 规 划 定 位
业 户 分 析 的 结 论 ，是 我 们 设 定 管 理 模 式 、设 计 服 务 项 目 、确 定 服 务 标 准 及 收 费 标 准 的 客 观 依 据 。
秉 承 “ 服 务 业 户 ， 报 效 业 户 ” 的 核 心 理 念 ， 我 们 着 力 在某 某 办 公 大 楼 营 造 一 个 “ 安 全 、 安 静 、 舒 适 、 幽 雅 、 清 洁 优美 、 尊 贵 ” 的 办 公 生 活 和 会 议 环 境 ，并 通 过 持 续 的 改 进 和 提升 ，使 物 业 保 值 增 值 ，实 现 传 统 的 办 公 理 念 与现 代 政 务 办 公 、会 议 及 工 作 方 式 的 高 度 共 融 。
要 想 成 功 达 到 上 述 目 的 ，我 们 拟 在 某 某 办 公 大 楼 建 立 以
人 性 化 管 理 和 个 性 化 服 务 为 基 础 的 物 业 管 理 模 式 ，并 通 过 对管 理 服 务 流 程 的 持 续 改 善 ，不 断 超 越 业 户 的 需 求 期 望 。同 时 ，我 们 大 胆 设 想 ， 基 于 项 目 所 具 有 特 殊 性 和 特 色 性 ， 运 用 严 格的 管 理 文 化 理 念 渗 入 日 常 管 理 和 服 务 之 中 。我 们 将 在 管 理 服务 中 着 力 于 以 下 四 个 方 面 ： 倡 导 “ 全 员 参 与 ” 的 管 理 文 化 ； 推 广 “ 尊 贵 互 动 ” 的 服 务 文 化 ； 营 建 “ 和 谐 亲 切 ” 的 政 务 大楼 文 化 ； 塑 造 “ 亲 和 人 文 ” 的 环 境 文 化 。
项 目 管 理 特 点 及 难 点 分 析
大 楼 设 备 设 施 较 多 ， 容 易产 生 管 理 及 维 护 盲 点
某 某 办 公 大 楼 不 同 于 纯 写 字 楼 或 住 宅 小 区 ，除 设 有 供 配电 、给 排 水 、消 防 、等 系 统 之 外 ，还 配 备 多 间会 议 设备 系 统 、供 冷 空 调 系 统 、 监 控 、 微 机 等 智 能 系 统 。 对 这 样 一 个 设 备 数量 较 多 ， 智 能 程 度 较 高 的 政 务 会 议 办 公 楼 ， 一 旦 出 现 设 备 故障 或 停 机 ，无 疑 将 会 对 用 户 的 日 常 工 作 造 成 严 重 的 影 响 及 后果 ， 如 何 消 除 维 修 保 养 上 的 管 理 盲 点 ， 确 保 设 施 设 备 的 良 好运 行 状 态 ， 将 是 某 某 办 公 大 楼 物 业 管 理 的 重 点 。
办 公 、 会 议 、 开 会 的 人 员 众 多 ， 车 辆 驶 入 、 停 放 将 存在 违 章 、 抢 占 等 违 章 行 为
根 据 某 某 办 公 大 楼 外 院 内 大 门 前 的 道 路 及 停 车 场 地 现
状 ， 车 辆 驶 入 驶 出 、 停 车 、 存 车 必 将 给 车 辆 管 理 带 来 一 定 的矛 盾 ， 如 何 化 解 违 章 及 安 全 停 放 问 题 ， 将 是 物 业 管 理 人 在 管理 中 需 解 决 难 点
地 理 位 置 容 易 产 生 噪 音 环境 上 的 污 染
某 某 办 公 大 楼 分 几 栋 ， 所 处 地 理 位 置 是 繁 华 的 某 某 路 ，噪 音 污 染 直 接 影 响 楼 内 的 正 常 办 公 环 境 ，加 之 夏 天 的 外 挂 空调 噪 音 与 冷 凝 水 的 排 放 问 题 直 接 导 致 噪 音 环 境 管 理 上 的 缺陷 ， 如 何 解 决 缺 陷 ， 如 何 将 上 述 影 响 缺 陷 减 至 最 少 ， 是 物 业管 理 中 不 可 回 避 的 一 个 问 题 。
解 决 上 述 管 理 难 点 的 措 施
某 某 办 公 大 楼 既 有 一 般 写 字 楼 的 共 性 、又 有 其 自 身 的 特殊 性 ， 根 据 对 项 目 管 理 特 点 及 难 点 的 分 析 ， 我 们 将 在 某 某 办公 大 楼 的 管 理 服 务 中 全 面 导 入 ISO9002 质 量 管理 、 ISO14001 环 境 管 理 两 大 体 系 ， 并 结 合 实 地 考 察 和 研 究 ， 我 们 提 出 如 下的 管 理 措 施 ， 以 求 针 对 性 地 解 决 上 述 各 项 问 题 。
因 地 制 宜 ， 科 学 管 养 ， 消除 设 备 设 施 管 理 养 护 盲 点 坚 持 “ 因 地 制 宜 、 科 学 管 养 ” 的 方 针 ， 编 制 科 学 的 物 业
维 修 养 护 计 划 并 合 理 组 织 实 施 ， 力 求 达 到 如 下 目 的 ： 延 长 物业 的 物 质 寿 命 ， 满 足 用 户 的 正 常 使 用 功 能 ； 延 长 物 业 的 经 济
寿 命 ， 达 到 保 值 增 值 的 效 果 ； 降 低 管 理 成 本 支 出 ， 减轻 业 户的 经 济 负 担 。
技 术 力 量 配 备 ，在 前 期 介 入 接 管 阶 段 ，我 们 将 派 各 类
包 括 土 建 、机 电 、智 能 化 等 专 业 的 工程 技 术 人 员 到 项 目 现 场 ，以 满 足 物 业 维 修 养 护 的 需 求 。 同 时 ， 加 强 维 修 技 术 工 人 的 培训 工 作 。 通 过 开 展 长 期 连 续 的 专 项 培 训 ， 促 使 维 修 技 工 不 断提 高 维 修 工 作 技 能 ， 熟 练 掌 握 共 用 部 位 ， 设 施 设 备 维 修 养 护的 内 容 、 周 期 及 质 量 标 准 ；
制 度 保 证 。我 们 将 结 合 实 际 情 况 编 制《 设 备 设 施 维 固定 岗 理 规 定 》、《 设 施 设 备 维 修 养 护 工 作 流 程 》 等 文 件 ， 作 为物 业 维 修 养 护 的 制 度 保 证 ；
建 立 和 完 善 各 部 位，设 施 设 备 的 维 修 档 案 。我 们 将 对物 业 的 各 部 位 、 设 施 设 备 进 行 统 一 编 号 ， 建 立 相 应 的档 案 卡片 和 台 帐（ 包 括 登 记 台 帐 、分 室 、分 层 台 帐 ，分 类 汇 总 台 帐 ），并 将 全 部 资 料 、 信 息 输 入 电 脑 ， 利 用 现 代 化 的 管 理 手 段 进 行登 记 、查 询 和 控 制 ，全 面 掌 握 设 备 设 施 的 使 用（ 运 行 ）状 况 ，为 物 业 的 维 修 养 护 提 供 科 学 的 参 考 依 据 ；
严 格 按 照 我 们 在 实践 中 总 结 出 来 的 九 字 诀 ， 即 “ 看 、听 、 闻 、 摸 、 查 、 测 、 试 、 比 、 记 ” 进 行 操 作 ， 确 保 物 业 维