文档介绍：绿地长风住宅区前期策划
太原事业部市场营销部
2007年1月
长风居住区项目着重解决以下3个问题
800亩整体定位
第一部分
分期开发策略
第二部分
第三部分
启动区产品建议
800亩整体定位的研究思维导图
市场背景
发展战略
项目界定
客户分析
项目定位
竞争特点
地块基本指标
出让地块面积:(772亩);
总建筑面积:约118万平米;
住宅建筑面积:约112万平米;
住宅容积率:;
最大建筑密度:20%;
最小绿化率:35%;
控制高度:100米;
取地成本:150万/亩(毛地);合楼面地价700元/平米以上。
——大盘项目
——高建筑密度
——取地成本相比上年有了一定提升
海天
105亩
地块边界清晰,相对较为规则,地块北侧目前的违章建筑阳光假日城、地块内部的山西海天科技开发公司对项目价值造成一定消极影响。
地块2面临街,一面临排洪沟,围合感、边界感明显。
地块西北侧的装饰广场将方正的地块分割出一块,阻挡了项目开阔的视野和整体的一致性。但整体地块相对较为规则。
此次公告中因为时间的关系,太原市政府尚未与山西海天科技公司进行详细谈判;但政府应允土地收回的可能性非常大。
滨河西路
西北侧阳光假日城
北侧南中环
东侧滨河西路
海天科技公司现状
南侧冶浴河
西侧新晋祠路
地块内部的苗圃
从地块资源条件来看,虽然地块紧邻汾河,但不具备压倒性、独一无二的资源优势。同时,地块内部高压线也会对资源造成一定影响。
临汾河,但目前辖段内尚未改造、蓄水。
汾河沿线大打资源牌项目比比皆是,临汾河景观资源从竞争上来说,并不构成绝对优势。
高压线东西横穿地块,对地块价值有一定折损。
尚
未
蓄
水
的
汾
河
排
洪
沟
辖段内干涸的汾水
高压线
村庄
南北长、东西短的规则地块,一方面有利于南北向楼座排布,另一方面市政道路的分割,也利于组团开发。
南北长、有利于规划出南北向的符合客户居住****惯的楼座。
市政道路的分割,有利于各个地块组团式开发。既保证整体地块统一,又可以分期进行开发。
500米
500米
300米
300米
100米
从城市规划来看,政府主导因素下的大太原、多格局、多中心的空间发展趋势日益显现
特征一:
政府主导因素推动:
1、规划引导城市重心南移;
2、省、市政府南迁,设立长风商务区;
3、加快城市南部基础设施建设;
特征二:
多格局,多中心空间趋势;
1、产业结构南北分布;
2、政务、商务职能向南发展;
3、居住、商业等多组团大型布置;
4、疏散中心人口,合理分流
邀请外脑;
整体规划;
提出方向;
南移西进;
规划调整;
多格局发展;
“大太原”圈;
基础设施建设;
时间
年
度
规
划
关
键
词
房
地
产
市
场
表
现
规划调整;
设立新区;
政府搬迁;
北展东扩;
以长风街为标志的南移西进
大太原经济圈下多格局发展
长风商务区
2004年
2005年
2006年
在大太原、多中心战略思路指引下,长风商务区并未实现跳跃式的发展,相比之下,各空间区域从起步到发展成熟仍有较大困难。
作为新经济中心的长风商务区并未起到领头羊的作用,其发展步履维艰。
1、目前还停留在规划阶段;
2、首创付清土地款后开发搁置;
各空间区域发展仍有很大困难;
1、十一五期间政府主要投资建设34项重点工程。
2、目前政府投资建设的重点项目因资金困难,建设放缓。
2005年2月版区域规划
2006年招商引资项目还处于起步阶段:
1、晋阳新城开发;
2、九龙山旅游度假开发;
3、东锋新城建设;
4、市政府迁移;
5、修桥、筑路;
6、长风商务区公建配套;
。。。。。。
历经1年半规划调整
首创项目搁置1年
2006年12月版区域规划
2006~2010空间结构规划