文档介绍：2009上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测
概要
一、2009年上半年房地产市场形势分析
市场销售增长显著,但业态和区域差异明显。上半年,杭州、深圳、%、%、%,苏州、重庆、青岛亦超过或接近100%。但31个省(区、市)中仍有1个省市上半年商品房销售面积同比下降,3个省市增幅低于5%;一些地方办公楼、商业用房的销售面积降幅依然较大。
企业投资信心有所恢复,6月土地市场明显升温。随着市场销售的回升,房地产开发投资增速逐月提高。5月和6月新开工面积连续环比增长。6月多个城市土地成交量增长较快,土地溢价水平较高,北京、重庆等多个城市涌现“地王”。
新增供应下降明显,市场存量迅速消化。北京、成都、武汉、深圳等城市1-6月新上市面积较去年同期下降20-30%不等。截至6月末,各城市可售量较08年底减少300-500万平方米,其中北京降至1472万平方米,较年初减少23%,出清周期下降至9个月,上海、杭州、深圳更是降至3-6个月。
价格止跌反弹,部分城市四月下旬以来涨幅加快。今年3月,全国70个大中城市房屋销售价格指数开始止跌回升。3至5月,价格指数环比增长的城市数量由38个增加到62个。6月,35个大中城市中价格环比上涨的城市多达28个,其中广州、深圳、重庆、%。
二、2009年下半年房地产市场走势预测
房地产开发投资稳步增长,%的增长幅度。随着企业投资信心的逐渐恢复和主要城市可售量的减少,预计企业将在下半年加大投资力度,开发投资将稳步增长,预计全年房地产开发投资增速将低于去年水平。
房价仍会稳步上升,个别城市可能会较快增长。由于市场需求仍然较为旺盛,及购房者对住房保值增值的预期,及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力,预计下半年房价仍会稳步上升,个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。
受价格上涨、部分城市新增供应不足等影响,三季度的成交量可能环比下降。4-6月,北京、深圳等主要城市的成交面积纷纷达到或超过2007年的历史最高水平,在刚性需求逐渐释放、部分城市销售价格涨幅较高等多种因素的影响下,预计三季度的成交量可能较二季度环比下降,但同比仍可能保持较高增速。
2009上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测
一、2009年上半年中国房地产市场形势分析
1. 土地市场:5月以来土地市场明显回暖,多个城市地王频出
1) 多数城市上半年土地招拍挂市场成交量仍不及去年同期,但5月以来明显上升
图:2009年1-6月主要城市成交住宅用地建筑面积增长率
数据来源:中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统
尽管北京等十大城市中有6个城市上半年土地成交面积(指规划用途为住宅或含住宅的综合类用地的规划建筑面积,下同)仍低于去年同期,其中北京、%%,深圳、%%。但从6月的成交面积来看,北京高达238万平方米,超过1-5月累计水平;南京1-,但6月即达33万平方米,与前5月累积量持平。而重庆6月土地成交面积高达671万平方米,是1-,广州、深圳6月的土地成交面积也超过了1-5月的总成交面积。
2) 主要城市土地成交溢价水平明显高于2008年
图:2006-2009年上半年主要城市土地成交溢价水平
 
数据来源:中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统
 2009年上半年,北京等十大主要城市土地成交溢价水平明显上升,除天津外均高于2008年水平,北京、广州甚至超过50%,分别为57%和79%,上海为48%,而去年全年分别为33%、2%、13%。
3) 主要城市“地王”不断涌现,开发商拿地热情提高
表:2009年1-6月重点城市土地成交总价排行榜
城市
地块名称
规划建筑面积
(㎡)
成交总价
(万元)
楼面地价
(元/㎡)
竞得方
成交日期
北京
朝阳区广渠路15号
280121
406000
14494
中化方兴投资管理有限公司
2009-6-30
重庆
江北区大石坝组团K分区5地块
1253100
381000
3040
保利房地产(集团)股份有限公司
2009-6-25
常州
京杭大运河东侧,常金大桥南侧9地块
2176542
319759
1469
常州市交通产业集团有限公司
2009-6-25
厦门
湖边水库片区观日西路地块
452740
302000
6670
福州世茂新城房地产开发有限公司
2009-6-8
深圳
宝城26区
406000
261000