文档介绍：第2章房地产投资的动态分析方法
【本章导读】 在房地产投资分析中, 常常需要对房地产投资项目的投资价值做出判断, 用来判断的基础数据就是该房地产项目现在和未来所使用的、发生在项目整个寿命期的不同时间点上各项资金( 包括投资项目的支出和收入)。在对这些资金的分析中我们需要考虑其时间价值。
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资金的时间价值
资金的时间价值
1 ) 基本概念
资金的时间价值是房地产投资学中的一个基本概念, 它的含义是从事某项经济活动并且完成“流通—生产—流通”循环, 即用货币资金购买资源, 通过生产过程创造出财富, 然后又返回流通领域。经过这一循环, 把创造出来的财富转换为货币资金, 使资金得以增值。
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2 ) 利率与计息方式
( 1 ) 利率 单位时间内增加的利息与原金额之比, 用百分比表示, 称为利率。
( 2 ) 单利计息与复利计息 利息是衡量资金时间价值的绝对尺度, 是其最直观的表现, 计算资金时间价值的方法主要是计算利息的方法。利息通常根据利率来计算。利息有单利和复利两种, 计息期可按一年或不同于一年的计息周期计算。
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①单利计息。所谓单利计息即只对本金计算利息, 而对每期本金所产生的利息不再计算利息, 从而使每期的利息固定不变。因此, 如果用 P 表示本金的数额, n 表示计息的周期数, i 表示单利的利率, I n 表示利息数额, 则有:
其本利和公式为:
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②复利计息。复利计息是在单利计息的基础上发展起来的, 它克服了单利计息的缺点。其特点是不但本金产生利息, 而且利息的部分也产生利息。其利息计算公式为:
其本利和的计算公式为:
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现金流量图
1 ) 现金流量
所谓现金流量是指某投资项目在整个项目计算期内各个时点上实际所发生的现金流入、现金流出, 以及流入与流出的差额( 又称为净现金流量)。现金流量一般以计息期( 年、季、月等) 为时间的计量单位, 用现金流量图或现金流量表表示。
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2 ) 现金流量图
从资金的时间价值概念可以知道, 一定数额的资金必须注明其发生的时间, 才能确切表达其准确的价值。在房地产投资分析中, 为了简单明了地反映房地产投资项目的投资额、运营成本、收益的大小以及所对应的时间, 我们可以用一个数轴图形来表示各现金流入和现金流出与所对应时间的对应关系。这一数轴图形就称为现金流 量图, 如图 所示。
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图 现金流量图
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资金时间价值的基本计算公式
在进行资金时间价值的计算之前, 先来明确几个相关的概念及其含义。 ① i ———利率( 折现率)。在房地产投资分析中, 把根据房地产项目未来的现金流量求现在的现金流量时所使用的利率称为折现率。本书中对利率和折现率一般不加以区分, 统统用 i 来表示, 并且 i 一般指年利率( 年折现率)。
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② n ———计息次数。
③ P ———现值。现值表示资金发生在某一特定时间序列始点上的价值。在房地产投资分析中, 它表示在现金流量图中 0 点的投资数额或投资项目的现金流量折算到 0 点时的价值。
④ F ———终值。终值表示资金发生在某一特定时间序列终点上的价值。
⑤ A ———年金。年金是指各年等额收入或支付的金额, 通常以等额序列表示, 即在某一特定时间序列期内, 每隔相同时间其收支的金额相等。
⑥等值。等值是指在特定利率条件下, 在不同时点的两笔绝对值不相等的资金具有相同的价值。
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