文档介绍：中介风险与法律对策
叶宏伟博士
浙大房地产投资研究所法律事务部主任
21世纪不动产杭州区域副总裁
浙江六和律师事务所律师
一、中介公司经纪人的法律地位和性质
㈠、委托合同委托人受托人
㈡、行纪合同委托人行纪人
㈢、居间合同委托人居间人
第三百九十六条委托合同是委托人和受委托人约定,由受托人处理事务的合同。
第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用,委托人应当偿还该费用及其利息。
第四百一十条委托人或受委托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成的损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。
㈠、委托合同委托人受托人
第四百一四条行纪合同是以自己的名义为委托人从事贸易活动,委托人支付报酬的合同。
㈡、行纪合同委托人行纪人
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理规定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
㈢、居间合同委托人居间人
1.  法律
2.  税收
3.  沟通谈判
4.  经济政治
三、政策风险
1、政府(中央政府、地方政府)
2、朱镕基在泰国、香港的两次讲话
3、温家宝就“杭州现象”批字
4、《七部委通知》
5、杭州出台20%个人所得税政策
6、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
7、央行6月13日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
8、国八条、新国八条、七部委八条
9、温总理的最新指示
10、国六条、九部委15条
11、个税
四、市场风险
1、供需不平衡
2、房价上涨快
3、结构矛盾
1、法律、法规多变
例如:楼书性质、税收、金融
2、立法趋势
①对政府相关部门
②对开发商、供给者、中介公司
③对消费者
五、法律风险
(一)税收调整(案例)
①     20%个税
②     房改房超额所得税
③     %综合税
 
可能的结果 1. 继续履行
对策:
①     国家税费的调整时,买卖双方按国家相关规定缴纳税费。
②     鉴于卖方是净价,所有的税费包括由于国家政策调整增加的
税费均由乙方承担。
③     由于国家税费调整,买卖双方解除合同时,买卖双方仍需支
付全额中介费。
六、二手房交易常见纠纷与对策