文档介绍：无锡惠山新城项目分析
一、项目总论
1、项目状况分析
( 1 )项目概述
本项目位于无锡市惠山新区,属于惠山新城的外围地区。整个地块面积约 948 亩,规划建造上百万平方米的超大型聚居社区。综合容积率达到 ,是个集多联体别墅,小高层住宅,商业及公建配套的完善新城规划,属于市镇再造的特大楼盘。
( 2 )项目规划特性
我们根据所提供规划文本及技术指标的资料可知:
本项目属于超大型住宅项目,须以再造市镇来加以形容。
本项目位于惠山新城外围边缘地带,是新老主城的中间衔接位置,向北连接惠山新城的主城区,向南连接市中心与惠山新城;
据规划,轨道交通将贯穿经过惠山新城,并设置站点(目前地点未明)。由于考虑到这一特点,在原规划设计方案时,将社区的主要入口规划在惠山大道,且商业区的规划也是充分考虑了从惠山大道引入人流的可能性;
商业部分贯穿整个地块的中轴线,临靠天然水系景观,构成了占据中央要地的条状弧线型的区域,将住宅社区自然分隔成南北两个大块组团;
根据所提供的概念设计方案,我们可知本项目将采用小高层和高层住宅为主,双拼、四拼别墅区和低层住宅区为辅的混合排布产品规划。其整个社区给予人们活力和动感,立体性观感强烈,较适合深谙时尚前卫的居住和生活理念的消费群体的欢迎;
2、项目研究重点
根据我司对本项目前期规划的特点归结,发觉有许多问题需要加以了解和研究,才能有效的判断本项目商业与住宅配置是否可行以及开发阶段划分,尤其是商业配套是否与市场需求相一致,增加项目的后续生命力,是本项目开发过程中的关键问题之一。
为此,我们立足于解决和辨析的问题,主要有:
初步设计规划的商业部分 5-6 万平方米的案量是否适合市场的实际需求;
怎样的商业定位才能为项目带来更大的利润;
达到怎样体量的商业规划和配置较能符合项目实际需求;
怎样排布商业对提升整个社区的价值较为有利;
住宅与商业如何有效协调结合,才能实现整体均好性的最佳展现;
怎样解决本项目人口导入问题,从而为本项目的配套设施提供消费基础,并在后期经营提供丰富的消费客源;
怎样组合商业业态和公建配套来达到社区迅速成熟发展
3、寻求解答问题的秘钥
结合上述的追寻迷题,我们将需要分别根据如下的方法手段予以综合分析:
针对当前大盘营销的市场宏观操作环境做整体性判断;
针对现有的超大型楼盘做类比,取其精华,去其糟粕;
结合本项目的环境做适应性分析;
模拟多种商业体量配比,以及布局方式的差异比照附加值提升差异;
4、区域环境及市场分析
( 1 )无锡惠山新城(惠山经济开发区)环境概述
地理位置:惠山经济开发区,位于堰桥镇和长安镇之间,处无锡中心城区北,距无锡市中心商务区 8 公里,处于无锡联结长江港口的交通发展轴上。规划面积 76 平方公里;而惠山新城区的规划面积为 10 平方公里,核心区 6 平方公里;
金都花园、天力罗马广场、大上海国际花园等一批住宅正在逐渐形成;同时如锡山高级中学、惠山人民医院、惠山体育中心等区域配套也正在建设过程中,政府对其的开发力度可见一斑;
据统计,该区 2003 年人均国内生产毛额突破 6000 美元,基本达到中等发达。农民纯收入增长2500元以上。2004年,全区二、三产业的比重超过97%,一产(农业)的比重降到3%以下,从整体