文档介绍：关于盐城市先锋岛城市综合体策划的背景资料
一、项目概况及分析
1、项目概况
项目地位于盐城市级商业中心西端,东至小海南路,以登瀛桥为节点,与老城区传统商业中心建军中路毗邻;西至健康路,以西城河桥为节点;南至蟒蛇河,与主干道盐马路交接;北至越河路。项目地为岛状呈现,三面环水,落水面积260亩。
2、项目商业价值分析
(1)城市商业的发源地,有独特的商业秉赋。盐城有“瓢城”之称,因城池似瓢而得名,先锋岛处于古城西门的“瓢嘴”之外。明清之初,盐城逐渐兴旺发达,成为里下河地区的中心和粮、棉、盐的集散地。又缘于城池内多为街门、祠堂寺庙和居住之用,而西门外的交通枢纽之地先锋岛成为商业集散地则势在必然。随着盐城的商业不断进步和发展,在清代盐城县的城市图上,可见泰山庙位置,先锋岛的“岛”逐渐成形。这座城市的商业就是从先锋岛起步并走向兴旺的,鼎盛时,交通便利,车水马龙、官码头、水码头、车站均设于此;商市兴旺、熙熙攘攘、米市、盐市和鱼市口等经久不衰;加之人民群众生活之必需的设施均在岛上布陈,发电厂、自来水厂、煤球厂、工商银行、日杂公司以及医院等等。先锋岛成为名符其实的城市商业中心。后来,随着陆路交通的普及和城市的扩展,城市商业中心逐渐东移,形成了今天的建军路商业旺市带。在盐城新一轮城市规划中,又把建军商业街和盐马路商业带定位于城市中心商贸区,既弘扬了城市商业发展的脉络,又提升了城市商业的综合功能。
(2)城市文化的重要积淀区,为商业价值的挖掘提供了条件。盐城是座有个性的城市,最为重要的历史文化特征有三点。一是盐文化。盐城因盐而得名。盐从来就不是普通商品,制盐的艰辛和功用的特殊,使“盐”积淀很多,盐城的历史和文化均带“咸”味,个性明显,中国海盐博物馆就座落于这座城市。先锋岛旁的串场河,也串起了盐文化的内蕴,弘扬这座“百河之城”的内涵,先锋岛是串场河“玉带”上的明珠,同时也是盐文化的点睛之处。二是宗教文化。盐城的先人多为大海捕鱼为生,对安全的祈求更甚,因而,寺庙宗教一直经久不衰,到了唐代,城内寺庙林立,僧众不下三千。先锋岛上的泰山庙,初建年代不详,明万历十年(1582年)重修,有500多年的历史,是城市宗教的代表性建筑。三是红色文化。震惊中外的“皖南事变”后,中共中央针锋相对,1941年1月20日毛泽东同志亲自手书中央军委命令,决定在盐城重建新四军军部,军部设在先锋岛的泰山庙旧址,刘少奇、陈毅等老一辈革命家均在此战斗工作过。这座小岛见证了中国近代史上彪炳千古的新四军抗日斗顽的杰作。
先锋岛串起了海盐、宗教、红色的文化历史,成为与历史“对话”的最佳之地,同时也担当这座历史古城的代表性“名片”,更是淋漓尽致的展现“水绿盐城”的最佳之所。当然,代表这座城市的文化积累,最容易引起这座城市民众的共鸣和认同,当然,也是商家发掘利用的优质载体。
(3)无以复制的城市水景,拓展了“无提袋”消费的空间。串场河因串各盐场而得名,唐代大历元年(公元766年)开挖后逐渐整修利用至今,这条河贯古千年,横穿市境,为盐城人民的母亲河。康熙二十四年(1685年)开挖蟒蛇河,1950年开挖越河,岛得以成形。市政府已决定,将市区境内的8㏎串场河整治为景观河道,计划在今后四年内完成。先锋岛定位于商业中心,随着商业形态的发展和消费水平的不断提高,相对于购物的“无提袋消费”成为商业中心的主流趋势,先