文档介绍：城市综合体——唯我独尊的定位
  背景–英国英格兰地区的伯明翰市, 是仅次于伦敦的第二大都市, 该市最主要的商业精华区叫Bull Ring, 我们称做「斗牛场商圈」。该区域商圈是伯明翰历史上最悠久的一个老商圈了, 早在12世纪时, 就是一个重要的纺织服饰集散市场, 后来不断的聚集了许多各种不同零售业态进入, 使商圈变得十分拥挤, 是该市最聚人气的商圈。 
  整个伯明翰市区有18家购物中心, 60至80年代期间, 斗牛场区域商圈则先后挤进了5家购物中心, 分别是帕拉莎蒂斯购物中心(Pallasades Shopping Centre)、巴薇莉恩丝购物中心(Pavilions Shopping Centre)、国王购物中心(King’s Shopping Centre)及城市广场购物中心(City Plaza Shopping Centre)及斗牛场购物中心(Bullring Shopping Centre)。到了2000年, 该商圈再度重新改造, 2001年原旧“斗牛场购物中心”拆除重建,  于2004年9月4日开业, 当天, 就涌入了近28万人次的顾客, 盛况空前, 年均入店客流量3,650万人次, 的确名符其实- “牛”!  
  现在, 它不但是该商圈内最强力的聚客磁铁, 也是伯明翰市的著名地标, 更是观光客进入该市必游之目的地之一。过去, 著名的商业地产城市综合体名家–杨宝民先生, 也曾在联商网发表过有关于该购物中心的论述, 十分精彩, 因此, 本文只是继杨先生的论述之后, 再做更进一步的补充。 
  斗牛场购物中心究竟有什么天大的魅力, 每年能聚合这么庞大数量的顾客入店? 说穿了, 还是定位的问题, 开发商想把项目搞成一座什么样的购物中心?要让这座购物中心在商圈内、或在整座城市, 发挥什么样的功能?起到什么样的影响作用? 除此之外, 开发商的远见、理念及胆识, 当然, 最重要的, 还有智慧, 都是左右定位决策的关键因素。 
  案例研究: 城市综合体- 「斗牛场购物中心」唯我独尊的定位 
  首先,我们还是先从斗牛场的基本资料开始下手解析,请参阅图1。它的营业面积110,000㎡,位于伯明翰市区商业中心人潮最密集的斗牛场商圈, 三层封闭式建筑结构, 属ICSC国际购物中心协会所定义的“超区域型购物中心”。
  从图1我们可明显的看出, 一座110,000㎡的超区域型购物中心, 主商圈客源辐射范围25公里, 也只是覆盖了整个伯明翰市的101万人口罢了, 次商圈范围再拉至英格兰中西部7个城市都会圈的总人口数, 也就228万人, 两者加起来才329万人之多, 该购物中心有什么能耐, 可以每年聚客3,650万人次, 换言之, 日均入店客流量是10万人次, 如果单以购物为聚客主体的超区域型购物中心之狭义的思路去为它定位的话, 根本就不可能办得到。那么以娱乐为聚客主体呢? 问题是该购物中心的业态组合, 除了32家餐饮店之外, 它没有任何的娱乐业态存在。既然购物非聚客主体, 又完全未将娱乐业态规划进去, 究竟如何个定位法呢?  
  这种项目你确实很难去给它一个合理的定位, 如果不是高度专业的高手, 绝难办到。我个人将该购物中心定位为「城市商业综合体的核心聚客主力–超区域型购物中心」。在这里, 必须提到一个人, 在我国商业地产业界, 首先创导城市综合体概念的杨宝民先生,在这块领域中, 确有他独到的先知卓见。碰上类似斗牛场购物中心这种项目, 定位决策的解决方案就是「城市商业综合体」,别无他法, 如果操盘人的思路格局太小、不具远见与专业智慧, 就一个字:「难」。 
  什么是城市商业综合体? 又该如何去为斗牛场购物中心或相类似的项目定位呢? 首先,我们的策略思路格局必须放大, 不能仅局限于购物中心的有限框架里, 在此, 我们先从立地位置切入, 并逐一地为大家解析。 
  立地位置- 伯明翰市位于英格兰中西部, 是英国第二大都市, 仅次于伦敦, 该市拥有7个卫星城市都会圈(见图2)。英国于18世纪末与19世纪初发生的工业革命时期, 伯明翰就已是人口较为稠密的城市,汇集了许多工商企业及人才入驻, 素有“工业革命的发电厂”、“世界工作室”及“万商云集之市”的美誉, 显见该市工商业活动的兴盛景象。进入20世纪后, 则逐渐从工业城市转型成为一个全国性的商业城市, 近年来, 被评为英国最适合企业入驻城市第三名, 全欧洲则排名第二十一名, 同时, 也是进入英国的海外观光客最常去的旅游目的地,名列第三、英国生活居住水平排名第二, 全球排名第五十五。 
图2: 斗牛场购物中心所在地- 伯明翰
  自古以来, 伯明翰既非港湾城市, 也没有著名的河流经过, 更没有显赫的城堡古迹之观光资源, 它能从一个小小的农业村庄, 慢慢地发展成工