文档介绍：地块规划以及产品建议报告
——深圳金美林地产经纪公司
二零零八年十月
谨呈华盛公司:
前言:
金美林公司本着十年来专注地产服务,以丰富的客户资源以及专业的策划销售能力营造一个又一个销售奇迹,得到行业的一致认可与好评。
我司进入博罗市场三年以来,立足市场,科学的分析、运作。希望本报告能给贵公司在决策之时起到一定借鉴作用,提供决策依据。
报告结构:
一、项目开发背景
二、消费者行为分析
五、项目产品建议
三、项目理解及运做分析
四、项目开发风险分析
我们面对什么样的市场环境?
稳定健康的市场环境
宏观上
竞争相对激烈
产品日渐同质化
品牌化,优胜劣汰己成必然
中观上
微观上
我们面对什么样的购买市场?
对产品
对区位
对价格
高性价比、物质与精神的复合产品
有较好的城市配套及发展前景的区域
以地段来决定价格选择
我们有什么?
我们的风险在哪里?
优势
劣势
机遇
威胁
市场低迷;新增购买力脱节;消化速度缓慢
规模优势;发展商综合实力优势
区域形象差、认识度低;市政配套缺乏
所在区域为发展型区域;客户注重社区综合因素
置业者对该区域选择率较低;
项目前期的投入风险较大
区位风险
销售速度
市场整体销售速度慢,
影响到投资动态指标
第一部分:项目开发背景
博罗县基本概况
政策环境分析
博罗房地产市场概况
博罗县基本概况:
博罗县地处惠州市西部,有非常独特的优势:毗邻广州、深圳、东莞等大中城市,交通发达,极有利于承接发达地区的产业转移。全县总面积2795平方公里,辖16个镇1个办事处,户籍人口80万,外来人口40万,以及港澳台人口40万。
2007年,,%;%;,%,, %;,%,连续三年获广东省县域经济发展奖。
地域优势,交通便利发达
经济发展迅速,未来发展潜力巨大
工业生产较快增长,产业重工业趋势明显,对整体经济主导作用增强。%,。,%,。其中股份制企业增长85%,,%,%。重工业增长明显快于轻工业,,%,,%。
博罗县基本概况:
消费市场销售继续加快。随着城乡居民生活水平的不断提高,消费能力不断加强,进一步活跃了消费品市场。一季度,,%,。,%,,。,%。分行业看,批发零售贸易业是拉动消费品零售总额增长的主力军。一季度,,%,,,。
工业发展迅速,起到经济主导地位
生活水平提高,消费市场发展空间大
第一部分:项目开发背景
博罗县基本概况
政策环境分析
博罗房地产市场概况
政策分析:
四年来首度降息,楼市有望重建信心
◆央行下调贷款基准利率和存款准备金率
从2008年9月16日起,,其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整;存款基准利率保持不变。
从2008年9月25日起,除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外,其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点,汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。
◆央行银监会:不得放贷款给开发商买地
8月27日,央行和银监会公布《金融促进节约集约用地通知》,要求各金融机构严禁放贷给开发商买地。《通知》要求,严格商业性房地产信贷管理,金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款