文档介绍：中国房地产业城市分级泡沫度量及企业应对的策略
一、中国房市发展的周期特征
二、中国房市发展的动态分析
三、中国房市泡沫的侧度
四、造成中国房价格飞涨的原因
五、中国房市的发展趋势和风险分析
六、中国的房地产开发企业的策略
目录
中国房市发展的周期特征
周期
年份
价格
涨幅
价格
(元/平方米)
CPI
原因
第一个周期:8年
1989-1997年
1989-1994年
24%/年
574—1409
14%
1990大陆经济进入增长期,1992年局部地区的房地产泡沫非常严重,北海和海南。1993年7月,中央出台严厉措施整顿全国房地产市场,居民收入增加
1995-1997年
12%/年
1591—1997
%
步入这个周期的下降通道,1997年出现负增长
第二个周期:12年
1998-2010年
1998-
2003年
%/年
2063--2360
-%
1997-1999年我国经济增长面临内需不足、出口乏力的双重制约,宏观经济整体偏冷,政府出台了多种措施刺激国内需求的增加,1998年中国住房体制改革性纲领文件,停止住房实物分配,建立住房分配货币化、住房供给商品化
2004—
2007年
13%
2360--4369
4%
城市化进程加快,货币升值,实行宽松稳健的货币政策
中国将进入住宅消费第2个阶段
第一阶段
人均GDP3000美元以下
住宅消费解困期
第二阶段
人均GDP3000—8000美元
住宅消费发展期
第三阶段
人均GDP8000—15000美元
住宅消费质量期
第四阶段
人均GDP15000美元以上
住宅消费个性舒适期
根据先进国家经验,住宅消费一般分为4个阶段:
中国将进入住宅发展的第2阶段,中国的房地产还在初期发展中,一些发达城市例如
深圳(人均GDP达到1万)率先进入第三阶段,也就是旅游度假物业和稀缺性物业消费
将逐渐启动并进入相对较快的发展阶段。
中国房市资金来源动态分析
年度
自筹资金
自有资金
国内贷款
利用外资
定金/预售款
其他资金
1998
23
1999
33
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
中国房市资金来源动态分析
从表中可以看出,自筹资金、国内贷款、定金及预售款和其他资金是我国
房地产业的四大资金来源。
其中定金及预售款是第一大资金来源,2000年以来所占比重一直保持在
36%-43%之间,2005年自由资金成为第二大资金来源,%,2007年
%,据国家要求的30%要求还有很大差别。在我国,定金及预售款中有
60%来自银行按揭贷款,自筹资金大约40%来自银行贷款,其他资金中,
大约60%来自各种渠道的银行贷款,这样我国房地产全部资金来源中,银
行贷款占了60%
中国商品房销售增长率分析
单位:%
中国商品房销售面积分析
单位:万平方米
中国商品房销售额分析
单位:亿元