文档介绍：1:
3系统方法和结构方法相结合
系统方法着重于系统内部组成部分之间关系的分析,用整体思维的方法来阐述复杂的系统。结构分析方法则侧重于各要素的分析,通过深入分析各个组成要素的特征,用整体关系的思维方法来探求事物内在的本质和功能。房地产经纪行为的法律规制是个复杂的过程,必须用整体的观点,综合采用结构方法和系统方法,才能探求其基本的结构以及各要素的角色定位。
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合格的市场主体是市场规律运作的主要因素,在主体越位的情况下,将不可避免地导致市场混乱。市场主体的监管制度,包括:需要市场主体的组织制度和领导制度的形式确认其法律地位和业务范围;规定他们设立,变更和终止的条件和程序,明确他们的利益,以及与政府关系等。鼓励合格的市场主体不断进入市场,禁止不合格的市场参与者进入市场,市场主体的监管,可以保证在法律上进入市场主体的合法竞争,优胜劣汰,最终达到市场秩序的规范。
房地产经纪市场的主体是在房屋和土地出售,转让,租赁,交换,并受到客户接受之后收到佣金的自然人和机构,既包括房地产经纪人的房地产交易,还包括住房房地产的经营。[16]房地产经纪人和房地产经营者利用法律法规来规范房地产经纪市场,其核心内容直接关系到整个房地产经纪市场的健康和有序发展。通过设立房地产中介机构,改变房地产经纪的资格考试和办法“职业资格证书”的制度,设置一个房地产经纪行业进入的门槛,排除哪些不合适的房地产经纪市场主体。
归根到底,房地产中介机构的监管就是市场准入问题,市场准入制度是国家和政府允许公民和法人进入市场,从事商品生产和经营活动的条件和程序规则的各项制度和规范的总称,作为是政府市场管理的
第一个环节,它是实施一系列后续管理措施的前提,是确定进入市场的房地产中介机构必须具备的条件和程序、保护消费者和其他市场的经营主体的利益的基础。因此,对于房地产经纪市场的监管,必须首先规范准入制度。
根据2011年1月20日颁布的《房地产经纪管理办法(住房城乡建设部令第8号) 》中的明确规定:“房地产经纪机构和分支机构,应当具有足够数量的房地产经纪人员。本办法所称房地产经纪人员,是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员,应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。国家对房地产经纪人员实行职业资格制度,纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。”[17]可见,在立法的角度,具有法人资格的房地产经纪公司是唯一合法的房地产中介机构的形式,但我国有大量的合作伙伴关系的房地产经纪公司和个人房地产经纪人。他们占中国当前现实房地产经纪机构的绝大多数,这些组织只需要在的业务管理部门登记,在取得营业执照之后就可以开始营业,脱离于资格审查之外,因此,确认一些经纪人在房地产经纪业务的合法性是市场准入的一个关键问题。
我国房地产经纪机构的设立实行的是准则主义,只要按照法定条件设立企业,不必经过行政批准,企业即可登记成立。根据《房地产经纪管理办法(住房城乡建设部令第8号) 》,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人(执行合伙人)或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的,应当自变更或者终止之日起30日内,办理备案变更或者注销手续。事实上,这一程序因种种原因,并没有得到很好的贯彻。
应该有一个比保险市场更严格的标准和要求严格的组织程序,目前房地产中介机构的登记和管理,不是特别严格,缺乏统一规划和规范的批准,导致所有类型的房地产结构支离破碎,山头林立,导致许多房地产中介机构低水平和重复发展
,没有形成产业规模,不能发挥规模优势。
此外,因为没有法律和法规对房地产经纪机构的设立,撤销,业务范围,责任作出一个准确的定义,不仅政府部门宏观管理上有困难,而且还造成房地产机构内部管理的不便。在行政方面,由于行政隶属关系,部门利益的限制,导致房地产中介机构结构混杂,从而加剧了房地产经纪市场不规范,这是我们长期规划的行政体制的惯性转移的结果。分散管理是计划经济在市场经济条件下的遗留的后果,这构成了市场经济建设的严重的缺陷甚至成为破坏因素[18]。
对房地产经纪人的法律规制,其核心内容是一个房地产经纪人职业资格制度。[19]房地产经纪人不仅需要有房地产经纪能力,而且还要掌握更深层次的经济理论和科学方法,需要有良好的职业道德和社会责任,对房地产经纪的质量、资格,能力和业务评估必须在法律的前提下进行管理。
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