文档介绍：“限购令”与“涨价归公”
摘要:随着大自然的风吹雨打和时间的折旧,以及使用的磨损,房屋本身不断减值。房价上涨通常是由于土地增值,而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。所以,房地产涨价之增值实质上是全社会共同创造的价值,应该收归全体人民共享之。中国目前房价高涨的主要原因是“涨价归私”,“炒房无税”。解决之道不在于“限购”,而在于“涨价归公”。
关键词:房地产;限购;土地增值税;资本利得税
近来,各地纷纷出台“限购令”或“限外令”,意图通过限制房屋需求,从而降低房价。
2004年“”以来,房价上涨如脱缰野马。决策层总是围绕着“供需关系”做文章。以为增加了供应,限制了需求,房价就会下降。但事与愿违,房价越调控就上涨。
房屋是人生必需品,而不是投机品。与其采用“限购令”或“限外令”,何不“涨价归公”,一举杜绝投机炒卖,让房地产市场回归正常轨道。
“不完全商品”
商品必须具有流通性。房地产没有“空间流通性”,所以,房地产是“不完全商品”,房地产市场是“不完全市场”。“供需关系决定商品价格”的市场经济规则并不适用于房地产市场。
一模一样的电脑,在偏僻的乡村和在繁华的大都市,售价相差无几。而一模一样的房屋,建在偏僻的乡村和建在繁华的大都市,售价相差可达十倍。
十年前购买的电脑,现在可能一文不值。而十年前购买的房屋,现在价格可能翻了数倍。
这是因为:电脑是“完全商品”,而房屋是“不完全商品”。前者是动产,后者是不动产。
“供需”决定的
房屋是耐用消费品,其使用寿命可达百年以上。经过了多年建设发展,许多发达国家已经进入了“后城市化”时代,房地产市场早已供过于求,并且还在不断增加供给,但为什么有些国家的房价还会不跌反升?
日本在上世纪60~70年代就已经完成了城市化进程。1968年日本GDP跃居世界第二。据东京都政府X站资料,1970年东京人口1141万人,2009年1299万人;近40年里共增加了158万人,年均增加约4万人,%,这比自然人口增长率还要低。所以,东京房地产供过与求。但为什么房地产价格会不降反升?1990年东京地价总额竟然等于美国全国地价总和。1991年资产泡沫破裂后,20年来日本经济一蹶不振。
美国完成城市化的时间比日本还要早,其房地产市场早已是买方市场和现房市场。但为什么21世纪的美国房价还会大幅上涨,并形成资产泡沫?2008年泡沫破裂,导致全球金融海啸?
(见香港房委会《房屋统计数字2010》);(见香港政府统计处X站:表005:家庭住户统计数字)。香港永久住宅总数是家庭总数的110%(÷×100%)。这显然供大于求,房价应该下降。但为什么在2009~2010两年间香港房价既然上涨了45%?
在2000~2009的十年里,;,这是家庭增加数的70%(÷×100%)。既是说:香港每增加100个家庭,政府就建设70套公租屋;再加上商品房,香港的房屋增加量显然高于家庭增加量。但为什么房价还会高涨?香港政府如此大力建设公租屋,并没能阻止房价上涨。新加坡