文档介绍：自国家宏观调控相关政策实施以来,杭州楼市观望气氛逐渐弥漫。开发商、专家和百姓仁智各见、众说纷纭。那么,在购房者的眼中,当前杭州楼市将何去何从?不同板块的楼市将呈现怎样的分化趋势?宏观调控对杭州楼市的影响体现在哪些方面?
一、整体观望气氛研究
1、明朗的楼市何时才会出现
根据调查数据,有四成被访者表示看不清目前杭州楼市的状态,他们是组成市场观望气氛的主要来源,另有二成购房者认为明年年底楼市才会明朗,观望感同样很强。而看好今年房交会后楼市明朗者不到一成。显然,主流民意对短期内楼市明朗不抱期望,关于杭州楼市目前观望成风的说法显然并非空穴来风。但是与7月份相比,观望气氛淡化了很多。
2、看涨者众  理性抬头  市场分化
虽然整体观望,但大众对房价基本面的未来走势还是态度鲜明:“追涨”者明显压倒“追跌”者。%的被访者认为杭州楼市总体趋势将上涨,他们预测房价还能上涨的均值为1049元/平方米;%,他们预测的杭州房价下跌的均值为743元/平方米。
需要特别注意的是,有近四成购房者认为未来楼市将“有涨有跌,房价差距拉开”,大众对楼市走势的判断日趋理性,楼市酝酿洗牌的传言也从购房者的角度得到印证。板块、品牌等洗牌的重要领域将在随后的研究中有所研讨。
3、追涨理由:买盘旺盛  市场为本
在认为杭州未来楼市看涨的被访者中,有71%的人认为“杭州房子的需求非常旺盛”。不管观望氛围要持续多久,需求始终存在,大部分购房者对此有着清楚的认识。不说这座优美城市对周边地区的辐射力,光看身边,就有多少人成天的筹划着买房的大事,该结婚的还得结婚,该换房的还得换房。
追涨者中看重政府护盘、托盘因素的人相对较少,显示他们看重的是市场本身的因素。相对于看跌者对宏观调控因素的重视,追涨者对市场因素更加敏感。
 4、看跌原因:上涨过度宏观调控
宏观调控措施相继出台后,对房地产的政策调整主要体现在土地和金融政策两个方面,从市场本身来说,可以说是相当“严”。宏观调控的影响自然被半数看跌者列为看跌的主要原因之一。
同样有半数的看跌者认为前段时间房产价格过高、涨幅过快,房地产业泡沫严重,下跌是其必然的走势。
还有四成五的看跌者从消费者的承受能力出发考虑问题。需求尽管依然旺盛,但是很多购房者手里的钱不够,尤其是赚钱的速度远没有房价上涨速度快,在支付能力上仍然存在问题,因此有效需求自然减少。
5、行动倾向:观望、追涨者鼎立  品牌忠诚凸显
观望气氛同样反映在购房者的行动倾向中:%的被访者对目前楼市抱以不肯定的态度,感觉楼市还不明朗,决定观望一段时间再买。
同样,也有三分之一的购房者看好杭州楼市,在当前市场的观望氛围下依然保持积极的购买意向,认为目前最明智的作法是“遇到好的楼盘还是趁早买进为好”,鲜明的追涨心态也在此处得到呼应。
值得注意的是:%的人认为“现在购房一定要买品牌好的、配套好的房子”。不管未来楼市大方向如何,品牌好的、配套好的楼盘具有较强的抗风险能力,由此而来,品牌良好的开发商已经在未来竞争中赢得先机,面对酝酿中的残酷洗牌,他们将以“庄家”的姿态出现。
6、购房目的不同,观望心态明显不同
分析中我们发现,不同目的的购房者观望心态存在明显差异,为了形象解读这些差异,我们引入统计学中对应分析的方法来描述这些详细特征。在下表中,每一个圆圈代表一个变量,变量的直线距离越近说明这两个指标的关系越密切。反之则相反。
A、首次购房的消费者对楼市接触不是很深,他们没有直接的购房经验,在目前市场一片观望的背景下,他们受周围环境影响比较大,主观上也就跟随大势,决定先观望一段时间再说,等楼市开始明朗了,再作购房的决定,同时首次购房者在经济实力上通常比较有限,对于房屋价格异常敏感,进而会选择近郊较为便宜的楼盘,因此他们的观点更倾向于“楼市目前还不明朗,观望一段时间再决定”与“现在买近郊如闲林、三墩的房子比较划算”。
B、二次购房的消费者,他们相对有了比较现实的购房经验,对杭州楼市的判断有自己的看法,属于改善居住条件的购房者,他们对住房品质有着相对较高的要求,他们的心态呈现两种不同的特质。一是他们认为“遇到好的楼盘还是早买进为好”、而且他们深信“现在买房一定要买好品牌好、配套好的房子”。另一个特质是他们认为“房价肯定会下跌,等下跌的时候再买进”。以上充分说明他们在目前形势下,购房显得更加理性,在目前已有住房的前提下,购房相对不是很迫切,他们可以考虑延迟改善住房的进度,而且呈现出宁缺毋滥的心态。
C、投资客的心态也呈现两种不同的特征,一是观望态度比较浓厚的投资客,他们认为“目前楼市还不明朗,等明朗以后再做决定”,或者一些信心不足的投资客甚至认为“杭州房价肯定会下跌,等下跌以后再买进”。另外一种投资