文档介绍：第四章房地产评估
第一节房地产评估概述
一、概念
房地合一
二、房地产特点(7方面)
耐用性:工业用房地产年限50年
民用房地产:70年
异质性:同一地段的房地产评估单价不一定相等。为什么?
房地产评估
三、房地产类型
四、房地产的描述方法
五、房地产评估理理论基础
1、地租理论级差地租
2、土地价格理论
V=∑ ai/(1+r)i
六、房地产价格的构成
(一)土地价格的构成
1、土地取得费
生地取得:土地补偿费、农民安置费、青苗补偿费。
熟地取得:土地出让金
2、土地开发费三通一平的费用
3、税费耕地占用税
4、投资利息
5、开发商利润
6、土地增值收益国家要求的收益部分,一般为10-25%
(二)建筑物价格组成
1、建筑工程费用
2、安装工程费用
3、其他费用主要是间接费用
七、房地产价格的种类
基准地价:政府土地管理部分制定的特定地段土地指导价格。上海土地共分11级别。
外滩:中山东一路:延安东路-苏州河
南京东(西)路:中山东一路-乌鲁木齐北路
西藏中路:南京东路-福州路
淮海东(中):西藏南路-襄阳北路等均属1级土地
八、影响房价的因素
1、宏观因素(一般因素)
社会因素
经济因素
制度及政策因素
2、中观因素(区域因素)
自然景观、交通条件、商业环境、文化教育氛围
3、微观因素(个别因素)
土地形状、容积率、房屋的质量、楼层、朝向等
九、房地产评估原则
特别关注以下2个原则:
房地合一原则
最佳使用原则
十、房地产评估程序了解
第二节房地产评估的成本法
一、基本理论
(一)适用范围:找不到参照物的市场价格又产生不了收益房地产,尤其是公益性房地产。
(二)评估公式:
土地重置成本价值+(建筑物重置成本-累计折旧)
(三)评估步骤
二、土地重置成本的确定
(一)基本公式:
土地总成成本=土地取得费+土地开发费+税费+土地投资利息+开发商投资利润+土地增值收益
重点关注:
1、土地投资利息的计算方法
(1)计算基础:土地取得费+土地开发费+税费
(2)计算方法:
当各种费用于开发期初一次性投入:
利息费用=(土地取得费+土地开发费+税费)×年利率×开发年限
房地产评估成本法
房地产评估成本法
当各种费用于开发期内均匀投入:
利息费用=(土地取得费+土地开发费+税费)×年利率×开发年限÷2
思考:如果当各种费用于开发期内分批投入,如何处理呢?
房地产评估成本法
案例:
某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米,,土地开发费为:50元/平方米,,%,土地的开发周期为2年,假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生,投资利润率为10%,土地所有权收益率为15%。试评估该宗地的价格。