文档介绍：第三章不动产估价的价格影响因素
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3-1 房地产供求与价格
1、房地产需求
房地产需求是指消费者在某一特定的时间内,在某一价格水平下,都某种房地产所愿意并且能够购买的数量。
经常起作用的因素有:
(1)该种房地产的价格水平;
(2)消费者的收入水平;
(3)消费者的偏好;
(4)相关物品的价格水平;
(5)消费者对未来的预期。
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3-1 房地产供求与价格
2、房地产供给
房地产供给是指房地产开发企业和拥有者在某一特定的时间内,在某一价格水平下,对某种房地产所愿意并能够提供出售的数量。
经常起作用的因素有:
(1)该种房地产的价格水平;
(2)该种房地产的开发成本;
(3)该种房地产的开发技术水平;
(4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。
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3-2 房地产均衡价格
房地产均衡价格是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格,也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。
房地产价格与房地产需求正相关,与房地产供给负相关。
当供给一定时,如果需求增加,则价格上涨;如果需求减少,则价格下降。
当需求一定时,如果供给增加,则价格下降;如果供给减少,则价格上涨。
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3-3 房地产价格和价值的种类
、使用价值和交换价值
在经济学里,广义的价值分为使用价值和交换价值,狭义的价值仅指交换价值。
使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用。
交换价值是指一种商品同另一种商品交换的量的关系或比例,即交换价值表现为一定数量的其他商品。
在现代社会,交换价值通常用货币来衡量。就使用价值与交换价值相对而已,房地产评估是评估房地产的交换价值。
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3-3 房地产价格和价值的种类
、市场价格、理论价格和评估价值
(1)成交价格
成交价格可分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格;反之,则为非正常成交价格。
形成正常成交价格的条件有7个: ①公开市场。②交易对象本身具备市场性。③众多的买者和卖者。④买者和卖者都不受任何压力,完全处于自愿。⑤自私且理性的经济行为。⑥买者和卖者都具有完全信息。⑦适当的期间完成交易。
成交价格还可以按照交易方式的不同来划分。如按照出让方式不同,可将国有建设用地使用权的成交价分为协议成交价、招标成交价、拍卖成交价和挂牌成交价。
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3-3 房地产价格和价值的种类
(2)市场价格
市场价格简称市场价、市价,是指某种房地产在市场上的平均交易价格。
(3)理论价格
理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
(4)评估价值
评估价值简称评估值、评估价,是指通过房地产估价活动得出的估价对象的价值或价格,即它实际上是对估价对象或价格的一个估计值。
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、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值
市场价值是指估价对象经适当经营后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
投资价值一词有两种含义:一是值得投资;而是从某个特定的投资者的角度来衡量的价值。
谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。
快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值,即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。
现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。
残余价值是指估价对象在非继续利用条件下的价值。
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、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值
、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值
、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值
、标定地价和房屋重置价格
、建筑物价格和房地价格
、单位价格和楼面价格
、期货价格及现房价格、期房价格
、保留价、起拍价、应价和成交价
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什么是管理?
3-4 影响不动产价格的一般因素
定义:对不动产价格水平高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。这些因素对不动产的影响是整体性和全方位的,覆盖面是整个地区。主要包括社会因素、经济因素、制度因素。
回顾:房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实
物、无形资产和其他经济利益。
形成条件
五大特征
有用性
受区位的影响很大
稀缺性
实质上是房地产权益的价格
有效需求
形成的时间通常较长
容易受交易者的个别情况的影响
既有交换代价的价格,又有使用代价的租金
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