文档介绍：基于环境动态分析的房地产商经营项目设计
分析路径
假设A集团是资产实力有5亿元左右、地处市场经济活跃地区、善于开发精品楼盘项目的区域性领袖型房地产开发商。
要不要继续搞房地产产业?(SWOT分析和钻石体系分析)。
搞什么样的房地产项目?(产品定位和项目设计)
在什么地方搞房地产项目?(区域定位)
采取什么样的战略和策略?(经营模式、战略重点、竞争策略选择)
需要什么样的配套措施?(资金、组织内控、人力资源、企业文化等保障措施)
一、A集团发展的环境分析
一般环境分析:
(1)经济增长前景;
(2)人口增长和结构变化;
(3)政治稳定性。
行业环境分析。
(1)需求与市场前景;
(2)供给与竞争格局;
(3)政策环境。
(一)需求与市场前景
1、城市化严重滞后,房地产发展仍有发展空间
(1)关于城市化水平的国际经验:
0%~30%,城市化初期阶段
30%~70%,城市化加速阶段
70%以上,城市化后期阶段
需求与市场前景
(2)关于人均GDP与房地产发展的国际经验:
800美元~1000美元,房地产进入起步阶段
1000美元~8000美元,房地产进入快速上升阶段
8000美元~13000美元,房地产进入平稳阶段
13000美元以上,房地产进入萎缩阶段
需求与市场前景
(3)中约34%,远低于世界平均水平的55%
工业化水平50%
人均GDP刚过1000美元
结论:城市化严重滞后与工业化水平,房地产业总体上刚进入快速上升阶段
2、置业观念深入人心,房产需求潜力巨大(恒产与按揭)
中国人具有强烈的置业观念,由于土地收归国家和集体所有,购置房产成为唯一选择。
房产按揭政策激发了中国人潜藏已久的巨大消费欲望,放大了消费能力。
(二)中国房地产竞争格局变化
1、土地垄断供应,房产行业回报丰厚,出现“全民房产”格局和境外资金进入加快在所难免
政府垄断土地市场,更多的地方实行“非饱和供地”,使房产处于卖方市场,房地产行业地投资回报率大大高于社会平均水平。垄断性因素地存在,使房产行业有别于其他行业,其利润平均化的速度相对较慢。
2、游戏规则透明化,有利于房产企业实施跨地区发展
,协议出让的历史永远终止,所有房产企业的成本水平趋于一致
土地出让统一实行招牌挂,土地市场不断透明化
房产预售条件各地区基本区域一致
银行贷款条件基本一致
其他相关法规逐渐完善,行业发展逐渐规范
结论:
房产企业发展环境逐渐完善,竞争不断规范,有利于实力企业实现跨地区发展
3、马太效应初现,房产竞争进入洗牌阶段
银根、地根不断收紧,中小房产企业面临贷款难、拿地难,陷入进退两难境地;
实力企业在融资、拿地、项目运作等方面有诸多优势,乘机快速做大。