文档介绍：房地产企业土地增值税和营业税政策辅导
第一讲土地增值税清算政策

(一)原则上只有转让国有土地使用权的行为才需要缴纳土地增值税。
(二)转让国有土地使用权的同时转让地上建筑物及其附着物(不能随便移动,一旦移动就会丧失原来的用途)的,也必须缴纳土地增值税。
思考:甲企业转让一处厂房,转让价款3000万元,其中2000万元属于土地价款,600万元是房屋的价款,400万元属于机器设备的价款。
问:确认缴纳土地增值税的收入时,应当确认为多少?
答:2600万元。
思考:假设上述收入中还包括青苗补偿费收入20万元。
是否作为计算土地增值税的收入?
答:应当作为计算土地增值税的收入额。
(三)只转让地上建筑物,不转让土地使用权的行为,不需要缴纳土地增值税。
思考:甲企业将一座房屋转让给乙企业,房屋的转让价款1000万元,每年对房屋所占的土地收取20万元的租赁费。
不需要缴纳土地增值税。
(四)转让集体土地使用权的行为原则上不一定缴纳土地增值税。
但自2007年1月1日起,根据国税函【2007】645号文件的规定,土地使用者转让土地时,如果没有确定土地证(产权),无论是否办理土地的过户手续,只要土地使用者享受占有、使用、收益或处分该土地的权利的,都应当依法缴纳土地增值税和营业税。
小产权房也应当缴纳土地增值税和营业税。
(五)必须在转让土地使用权时确定了收入或视同取得收入,才需要缴纳土地增值税。

对基本的核算单位征税。
一套房屋;一块土地;一幢房屋;一个小区;一个开发项目;等。

(一)预缴:
,或按季预缴;项目销售完毕时进行清算,多退少补。土地增值税限制第16条
【2004】33号第2条:预缴土地增值税仅限于房地产企业,其他不从事房地产开发的企业转让不动产不需要预缴土地增值税。
。
=【当期实现的销售收入+(期末预售房款余额-期初预售房款的余额)】*1%
:房地产企业没有按规定的期限预缴土地增值税,是否构成偷税行为?
答:不属于偷税行为。
土地增值税细则第16条:纳税人应当在项目竣工结算时才能计算出土地增值额。没有进行结算前,无法确定准确的扣除项目,因此计税依据不可能准确。
征管法第63条:编制虚假的计税依据,造成少缴或未交土地增值税的,按偷税处理。
土地增值税预缴的目的无论均衡入库。
但应当注意:虽然没有按规定的期限预缴土地增值税不属于偷税行为,但应当按规定加收滞纳金。并且可以按征管法第68条规定采取强制执行措施。
(二)清算

(一)土地增值税的清算原则
一个项目一清算;完工一个清算一个。国税发【2006】187号
(二)清算单位的确定
。
,以分期项目作为清算单位。
思考:商住楼的下边三层属于商业用房,上边9层属于住宅。审批的文件和会计上能够分别核算商业用房和住宅的收入和成本。是土地增值税的清算时,应当按两个清算单位还是一个清算单位?
国税发【2006】187号:应当作为两个清算单位清算。
开发项目中同时包括普通住宅和非普通住宅的,必须分别核算土地增值税的收入和扣除项目金额,不能分别核算的,应当作为一个开发项目进行清算,不得享受普通住宅的优惠政策。
(三)清算条件

(1)开发项目全部竣工并完成销售的。
(2)整体转让未竣工的开发项目。
(3)直接转让土地使用权的。
注意:属于强制性清算的项目必须在90日内报主管税务机关办理清算手续。国税发【2006】187号

(1)已竣工验收开发项目中,转让面积占可售面积的比例达到85%以上的,是否清算由主管税务机关确定。
(2)已竣工验收的开发项目中,转让面积占可售面积的比例收入没有达到85%,但剩余的房地产已经转作自用或出租的,是否清算由主管税务机关确定。
(3)确定销售许可证或预售许可证已经超过3年仍旧没有销售完毕的,是否清算由主管税务机关确定。
(4)纳税人申请注销时没有办理土地增值税清算的,是否清算由主管税务机关确定。
,必须清算。
,只要房地产有承继者,可以清算,也可以不清算。
(5)省地税局确定的其他清算情况。
国税发【2006】187号

(一)计算公式:
=收入总额-扣除项目金额
=增值额/扣除项目金额
=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除率
(二)收入总额的确定