文档介绍：个人住房按揭贷款还款方式的比较选择
摘要:文章就个人住房按揭贷款的两种主要还款方式即等额本息还款法和等额本金还款法在理论上做了比较,并结合着具体案例进行了初步分析,指出购房者应根据自身情况合理选择还款方式。
关键词:等额本息还款法等额本金还款法本金利息
引言按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。目前我国各商业银行开展的住房按揭贷款一般为购房总额的70%或80%,期限为1~30 年。目前商业银行常见的还款方式主要有等额本金还款法、等额本息还款法。本文主要针对这两种还款方式进行讨论。
一、两种主要的还款方式
(一)等额本金还款法
1、等额本金还款法。就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内,每期归还,同时付清自上一个还款日至本次还款期间的贷款余额所产生的利息的一种还款方式。
2、计算原理:等额本金还款法期还款额的计算采用单利法。每期归还本金数相等,当期应付利息是期初占用资金和当期适用利率的乘积,然后将两者相加得到当期还款额。
3、计算公式:
则
(二)等额本息还款法
1、等额本息还款法:等额本息还款法是指借款人每期以相等的金额偿还贷款本息,每期还款金额包括本期应还的本金和利息,在借款截止日期前全部还清本息,但每期利息和本金所占的比例不同。
2、计算原理:等额本息还款法期还款额的计算采用复利法。等额本息还款法还款额各期相等,每期应还金额:
其中n为贷款期数,A为贷款总额,i为银行贷款期利率
3、等额本息还款公式推导:
设贷款总额为A,银行期利率为i,总期数为m(期),期还款额设为X,则各个月所欠银行贷款为:
第一个月
第二个月
第三个月
第四个月
……
由此可得第n期后所欠银行贷款为:
由于还款总期数为m,也即第m月刚好还完银行所有贷款,因此有
由此求得
二、不同还款方式的现金流分析:
在等额本息还款法下,贷款人每期偿还的总金额相等,每期还款额中包括当期应偿还的本金和应承担的利息,前期支付的利息多本金少,后期支付的利息少本金多。
在等额本金还款法下,本金在贷款期内均匀偿还,每期偿还的本金相等,而本期支付的利息金额不同,因此本期还款金额各不相同。
为便于说明问题,现假设如下:某人借入5年期的贷款100万元,借款年利率为10%(假设为固定利率),每年付息一次,相关数据列表如下:(单位:万元)
表1:两种还款方式下的现金流情况:
年份
待还本金
每年还款额
等额本息还款法
等额本金还款法
每年还本额
每年利息额
合计数
等额本息还款法
等额本金还款法
等额本息还款法
等额本金还款法
等额本息还款法
等额本金还款法
0
100
100
1
80
20
10
10
30
2
60
20
8
28
3
40
20
6
26
4
20
20
4
24
5
0
0
20
2
22
合计
100
100
31