文档介绍：《中华人民共和国物权法》与《物业管理条例》
6/29/2017
1
什么是物权?
物权:
物之归属权、物之利用权
即是权利人对特定的物的直接支配、管领的权利

直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意思、无须他人的介入
权利人就可以独立地作出决断
并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处分、处置的民事权利
物权具有排他性、绝对性、对世性
6/29/2017
2
《物权法》的架构
基本原则
第一编:总则物权的设立、变更、转让和消灭
38条物权的保护
国家、集体、私人之所有权
业主的建筑物区分所有权
第二编:所有权相邻关系之相邻权
共有
所有权取得的特别规定
土地承包经营权
建设用地使用权
物权法第三编:用益物权
五编,247条宅基地使用权
地役权
抵押权
第四编:担保物权质权
留置权
第五编:占有
附则
6/29/2017
3
《物业管理条例》的修改
379号国务院令-------504号国务院令
第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指导与监督
删除了第十条第二款
第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同决定”
第十二条投票权方式与《物权法》一致
第十九条修改保持与第十条一致
物业管理企业修改为“物业服务企业”
业主公约修改为“管理规约”,业主临时公约为“临时管理规约”
第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会的决定事项”
6/29/2017
4
建筑物区分所有权与物业管理
建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度
所有权问题:
1. 公共、公用与共用、共有
2. 建筑区划与物业管理区域
3. 红线、紫线、黄线、绿线、蓝线
4. 所有权的初始获得、创设获得与继受获得
5. 小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权
6. 会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地
7. 人防工程的所有权及经营权
8. 小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属
9. 房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房承租房的权利性质
10. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系
11. 相邻关系的处理原则
6/29/2017
5
物权法应规定哪些国家财产?
国家财产分为经营性财产与非经营性财产,物权法规定非经营性财产,经营性财产由公司法等规定
物权法应当规定的非经营性财产,分为:1、公有物(国家所有国家使用的财产),包括国家机关办公设施(如人民大会堂);军事设施、武器、装备等;矿藏、土地、山脉、水流、海域等
2、公用物(国家所有公众使用),包括道路、机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图书馆、公立学校、公立医院等
公用物也是任何个人无法排他地占有和消费的物品
6/29/2017
6
新提出了“建筑区划”(《物业管理条例》中的“物业管理区域”)概念。可以理解为土地“红线”四至。
建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴
规定了建筑区划内的一些法定权利
道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
6/29/2017
7
《物权法》与《物业管理条例》
1. 业主对建筑物管理方式的自主选择
2. 由业主共同决定的事项及其程序
3. 业主大会投票权
4. 业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位
5. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系
物业管理维修基金与专项维修资金
1. 物业管理日常维修与中修、大修、更新改造
2. 专项维修资金的筹集、使用
包干制与酬金制
6/29/2017
8
业主的建筑物区分所有权《中华人民共和国物权法》第六章
专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”
专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”
专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”
6/29/2017
9
《物权法》与原《物业管理条例》的区别
业主共同决定的事项通过条件,与原《物业管理条例》的区别:
原《条例》的2/3投票权
《物权法》的双2/3
6/29/2017
10