文档介绍：我国房地产投资决策论文
1产投资决策过程中估价技术的运用
一是对待开发地块进行市场分析,通过建筑设计规划制定不同的方案,得到不同的建筑技术经济指标;二是通过对不同的建筑技术经济指标的各类物业进行房地产市场调查,预估未来可能的销售价格;三是根据建筑施工成本的当前参考价、未来价格趋势对工程成本做出预测;四是通过房地产开发环节的工程成本支付、销售回笼等资金流出、流入计算资金缺口,参照各种不同的融资手段,计算融资缺口和利息;五是根据我国房地产开发环节和销售环节的税费计算房地产各项税和管理费等;六是计算经济评价指标,并对不同方案的经济评价指标进行抉择;七是选择一个最好的经济评价指标,然后决定以何价格投资该房地产项目。
2项目情况及投资定位分析
项目概况
SQ项目位于杭州市城东新城天城单元,距武林广场约5公里,东邻备塘河,南面为艮山东路,西面及北面均为规划道路。土地面积为21374平方米,容积率为,计容建筑面积为59847平方米。
项目定位分析
根据我国当前房地产市场特征以及近阶段房地产市场需求特征分析,可以预见未来我国住宅主要以首次置业及首次改善型为主,去豪宅化成为一种趋势。各房企投资要把项目定位为刚性购房需求者,包括首次置业及部分第二次改善型需求。SQ项目周边有多个可比在售楼盘,包括新中宇维萨、金色黎明及曙光之城等。通过市场比较法预测未来SQ项目销售起价为23000元/平方米。根据类比项目,新中宇维萨年均去化500套,销售面积5万平方米;金色黎明年均去化1300套,年均销售面积为13万平方米;曙光之城年均去化1000套,销售面积约为10万平方米。综合这三个类比项目,预计SQ项目年均去化面积为4万-6万平方米。
项目投资测算及开发周期安排
根据近年来杭州房地产开发的实际情况,结合我国房地产项目建设中成本的基本估算方法,将本项目中的各项成本费用归纳为七大类:土地成本、前期费用、建安工程成本、营销费用、管理费用、资本化利息及房地产各项税。通过投资测算,土地成本为85730万元、工程成本为29538万元、营销费用为3712万元、管理费为3712万元、资本化利息及财务费用为7750万元、房地产各项税为11284万元。由于项目体量一般,市场去化需要1-2年时间,因此考虑项目按照1期开工建设。根据项目“以销定产”原则,综合施工周期以及土地证获取时间、设计时间节点等综合考虑,2013年11月取得土地证,2014年1月开工建设,2014年8月预计可以具备销售条件,2014年12月主体封顶并于2015年12月实现交付。
3基于估价技术的SQ项目经济评价
项目销售价格及去化速度定位
根据SQ项目地理位置,综合选择新中宇维萨、金色黎明以及曙光之城作为类比案例:新中宇维萨2012年9月首次开盘以来,总共推盘8万平方米,目前共销售万平方米,成交均价20352元/平方米,总体去化率50%。年均去化5万平方米左右。2013年,在售房源户型面积为89平方米、138平方米、156平方米,均价在21000元/平方米。金色黎明自2012年4月开盘以来,合计推出2052套房源,1年来共销售1773套房源,约20万平方米,2013年价格为18000元/平方米。曙光之城自2012年3月开盘以来,合计推出1041套房源,半年来共销售976套房源,销售近9成房