文档介绍：第一节房地产开发项目管理概述
一、房地产开发项目及特点
二、房地产开发项目管理的概念
三、房地产开发项目管理的任务
四、房地产项目管理的程序
五、房地产项目管理规划
第六章房地产开发项目管理
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一、房地产开发项目及特点
项目,简单地说,就是在既定的资源和要求的约束下,为实现某种目的而相互联系的一次性工作任务。
其主要特征有:
1、明确的目标
2、独特的性质
3、资源成本的约束性
4、项目实施的一次性
5、项目的不确定性
6、特定的委托人
7、结果的不可逆转性
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房地产开发项目就是指已经确定投资,按照规划设计条件进行施工,并实行统一核算、统一管理的具体房地产开发建设工程。
房地产开发项目有大有小,例如,包括宾馆、酒店、住宅区的一个组团可以被看做一个开发项目;一个住宅小区也可以被看做一个开发项目,而其中的一栋或几栋楼也可以算一个小的开发项目。
房地产开发项目又可以称之为建设工程项目,具体是指在一个总体设计或总预算范围内,由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成,建成后在经济上可以独立经营核算,在行政上又可以统一管理的单位工程。
一、房地产开发项目及特点
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一是知识的密集性。现代房地产开发项目所采用的技术和所涉及的学科知识十分广泛,涉及人文、法律、工程技术、生态环保、新型材料与施工工艺等诸多方面的问题。各种学科和专业知识互相配合,开发项目才能顺利建成。
二是组织的层次性。现代房地产开发项目的管理,应当是有层次地分级进行,需要把项目建设周期看成一个生命周期。
三是系统性。现代房地产开发项目有系统的特性,其庞大的结构,各分支系统不同技能的有机组合、庞大的信息总量、严密的整体性与过程控制、对环境的适应和改造等等,都需要从系统工程的高度予以讨论和解决。
现代房地产开发项目又具备了新的特点,主要包括以下几个方面:
一、房地产开发项目及特点
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房地产开发项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理,是项目开发建设过程中的一项重要管理内容,它集中体现了项目建设过程中的各项实务操作。
通过对房地产开发项目的管理工作,不仅可以实现项目的经济效益,而且可以实现其社会效益和环境效益。
房地产开发项目管理主要包括:
项目的投资管理、工程管理、质量管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。
二、房地产开发项目管理的概念
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房地产开发项目管理主要是在项目施工建设过程中对各项具体的工程所进行的计划、指挥、检查、调整和控制,以及在工程建设过程中与社会各相关部门的联络、协调等工作。
房地产开发企业在项目开发建设过程中,内容繁杂、周期长,同时又具有很强的专业性、技术性管理工作,是把项目策划和工程设计图纸付诸实施,产生投资效益的重要管理阶段。
二、房地产开发项目管理的概念
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房地产开发项目有它的系统性和层次性。
项目涉及不同单位,对项目管理的要求也不一样。有房地产开发商的项目管理,有设计单位的项目管理,还有项目总承包单位的项目管理及分包施工单位的项目管理等。需要指出的是,同一个项目,由于各方立场不同,所侧重内容也各有不同。
对于房地产开发商来说,项目要求在保证质量的前提下,投资越少越好;而对于承包单位来说,则要研究投标策略,获取利润,以保护承包者的利益。
三、房地产开发项目管理的任务
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三、房地产融资的分类
房地产开发项目管理与施工企业的工程项目施工管理是不同的概念。
施工企业的施工管理是对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理,包括作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等,其目的是按时保质地完成承包的施工任务,获得承包利润。
房地产发展商对开发项目的管理,包含了对已发包建设工程整个施工过程的管理,包括对工程质量、工程进度的控制管理,工程施工队伍的组织管理,对施工过程中可能出现的各种问题的处理等,目的是确保工程项目按合同计划完成,保证项目开发的经济效益。
这两方面的管理,尽管有相同的地方,但各自的出发点不同。
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四、房地产项目管理的程序
房地产项目管理的程序依次为:
编制项目管理规划大纲,选定项目经理,项目经理接受委托组建项目经理部并签订项目管理目标责任书,项目经理部编制项目管理实施规划、进行项目开工前的准备,施工期间按项目管理实施规划进行管理,在项目竣工验收阶段进行竣工结算,清理各种债权债务,移交资料和工程,进行经济分析,做出项目管理总结报告并送有关职能部门,房地产企业管理层组织考核委员会对项目管理工作进行考核评价和激励,项目经理部解体,在保修期满前根据工程质量保修书进行管理。
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五、房地产项目管理规划
房地产项目管理规划应分为项目管理规划大纲和项目管理实施规划。
(一)房地产项目管理规划大纲