文档介绍：2011-9-15
大湖城邦商业街B区
——价格建议
谨呈:中新置地&中新置业
大湖城邦B区商业街:
B区商业街位于大湖城邦花园的中心区域。㎡,由地下一层和地上三层组成(局部四层)。
㎡,㎡,㎡,㎡,㎡,㎡。
定价依据:
按照房地产市场发展的规律,正常的项目价格定位原理一般有:1)市场比较法; 2)成本导向法;3)租金还原法等。
成本定价法一般适用于开发商通过对成本核算后,根据自己预定的利润而使用的方法,由于案场对本项目的成本不了解,因此该方法不采用。
在这里,我们主要出于对市场的考虑,从目前市场的发展现状和趋势来初步定位本项目前期产品的价格。故采用市场比较法和租金还原法
为本案定价
项目价格建议——
市场比较法定价
说明:此方法主要根据项目的主要竞争个案的地段、形象、项目规模、规划等各因素的情况,与本案进行准确的对比。我们根据其具体情况,结合这些个案所对应的价格,对项目自身的价格进行初步的评估。
定价的基本原则
结合市场需求,评定本项目的产品价格要素如下:
Pi’=(Qx/ Qi)×Pi 注:Pi为按揭均价
Pa’=(Qx/Qa)×Pa =(47/53)×18000=15962元/m2
Pb’=(Qx/Qb)×Pb =(47/95)×35000=17316元/m2
Pc’=(Qx/Qc)×Pc =(47/65)×26000=19397元/m2
由Px=∑PiWi,得出本案目前的静态价格为:17263元/㎡
市场比较法
租金还原法
目前客户对本区域商铺的投资主要以租赁方式来获取回报。因此我们以同一区域及相类似地段的租金水平为参考,采用租金还原法,再结合项目的相关特性进行定价: