文档介绍：南山项目
社区商业规划、运营报告
2007年12月
合富辉煌房地产
一、市场环境分析
(一)长沙商圈发展格局
根据二OO五年七月通过湖南省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》,确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标:到2020年,建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街(如下页图所示),基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系的基本布局,并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。
一个市级中心
两个市级副中心
十个区级中心
传统商圈:
五一广场商业中心
伍家岭商业中心
火车站商业中心
东塘商业中心
荣湾镇商业中心
新型商圈:
星沙商业副中心
捞霞商业中心
望城坡商业中心
观沙岭商业中心
马坡岭商业中心
黎托商业中心
红星商业中心
大托商业中心
商业格局特点:
1、现有商圈集中在城市的中心位置,围绕唯一市级商圈——五一商圈向外扩散。
2、随着城市的不断扩张,外来大发展商与大品牌商家的入驻,逐渐形成外围商圈。
3、商业消费主要集中在五一商圈,旺盛的人流与消费****惯支撑起此商圈的庞大商业体量;
4、现有商圈自成特色:
   1)  五一商圈业态丰富,百货业趋向饱和,同质化竞争激烈;
   2)  河西消费主要集中在荣湾镇商圈,岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈发展契机,发展空间大;
   3)  东塘商圈不断的更新换代,但发展受到立交桥制约,由于深国投、沃乐玛进驻雨花亭,范围向南延升;
   4)  火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地,交通优势明显,人流旺而杂;
   5)  伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点,未来前景广阔;
   6)  红星商圈专业市场云集,业态单一,后续商业量大;
业态特征:
1)各业态发展不平衡:大型超市、家电卖场分布密集,社区型商业的发展滞后;
2)传统百货转向购物中心:传统百货都是在旧商圈中人流密集的地方,但因为业态单一逐渐退出竞争,被复合型的商业中心取代;
3)步行商业街对人流要求高:步行商业街必须布置在较高等级的商圈中,需要有一定人流保证,长沙最成功的商业街是黄兴路步行街,其它的经营状况一般;
4)超市相对是最普遍适合的业态:基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好,超市在长沙仍有发展空间;
5)电器等专业卖场吸引力大:在对商圈的人气要求不敏感,只要有品质,可以吸引较远的人群;
6)批发市场需要长时间的培育,形成消费惯性,对交通及基础配套的要求较高,且档次一般,容易使区域形象受损,目前长沙批发市场经营状况有好有差。
(二)岳麓区商业整体规划布局
岳麓区总体规划结构
“一区三圈六街两带”
“一区”:溁湾镇中心商务区(长沙市商业副中心)
“三圈”:1、市府周边行政商务圈
2、大学城文化信息服务圈
3、望城坡现代商贸物流圈
“六街”:1、金星中路国际街区
2、杜鹃路都市风情商业街区
3、桐梓坡路时尚休闲街
4、麓山南路文化旅游商业街
5、龙王港旅游产业配套街
6、雷锋大道园区配套产业街
“两带”:1、潇湘大道滨江产业带
2、西北环线生态产业带
岳麓区商业网点布局规划概要
一、商业体系规划
岳麓区商业体系结构为:1个市级商业副中心即荣湾镇商业副中心;2个区域性商业中心即望城坡商业中心和观沙岭商业中心;6个社区级商业中心。
二、特色商业街规划
岳麓区规划构建2条特色商业街:青山花卉苗木街、麓山南路文化旅游商业街。
三、大型批发市场规划
岳麓区共规划大型批发市场9处,经营内容以花卉、文化体育用品、高科技产品、旧货市场为主。
四、主要零售业态建设规划
岳麓区主要零售业态建设规划为:大型购物中心1座、百货商场5处、仓储式商场1处、大型综合超市19个、超市若干、专业商场5处、专卖店若干、便利店若干、生鲜超市19个。
五、物流配送中心规划
岳麓区规划专业物流区1个:即岳麓医药物流区,。