文档介绍：商业房地产投资分析
前言
2004年夏天一个炎热的早晨,我在北京拥堵的车流中缓缓前行。
耳边突然响起一首英文歌,歌词大意是:“我有一个梦,埋藏在心
中,从来没有想放弃过......”
回想起自己从1996年正式踏入房地产行业以来,弹指已过了10
年,这期间我经历了太多的波折,为了研究行业的规则,我曾花费了
近半年的时光徒步走遍北京四环以内的大街小巷。回想起当时在烈日
下每天步行35公里的那段经历,至今令人刻骨铭心。
郑州、石家庄、西安、太原、沈阳、济南等一个个熟悉的城市在
我脑海中闪过,为了详细分析研究各个区域商业房地产市场的运作规
律,这些城市的各类市场中都曾留下了我的足迹。经过几千个市场的
洗礼,我终于对商业房地产市场运作的客观规律有了深刻的理解和认
识。
商业地产作为目前房地产市场最受关注的行业门类,其中市场类
商业又尤其是一门新兴的边缘学科。目前市面上相关的书籍很少,仅
有些介绍社区底商和SHOPPINGMALL方面的书,而一些有关中国特色
的商业房地产市场业态方面的知识和经验还尚在探索中,因此许多从
业者对此也还比较陌生。
商业房地产的内涵极其丰富,一般包括底商、百货商场、超市、
商业街、专业市场、SHOPPINGMALL、物流园区等。本书则是从专业
市场角度切入的一本入门工具书,通过大量的实例,帮助读者了解商
业房地产运作的规律。
本书从投资者常用的分析方法、分析工具入手,介绍了从宏观
经济技术参数、投资十三参数和定量、定性、典型性商业分析几个方
面,对项目的前期研究、定位,项目的设计、操作和营销节点把控等
为读者提供全程的指导,同时也对各类市场业态和各种流派运作手法
进行简单剖析,旨在帮助读者对市场运行规律有一个比较全面的认
识。本书也是许多与商业房地产市场运作相关的从业者,如投资公
司、设计公司、广告公司、商业管理公司等部门必需参考的有关市场
运行规律方面的工具书。在本书中,我把个人所知和经验毫无保留地
奉献给读者,但由于表述有限,书中难免有不足之处,敬请读者谅
解。
本书中所举案例,由于时间等因素,仅代表其某个阶段的某种状
态,请读者在具体运用过程中斟酌使用。
在不断研究和探索市场的过程中,我得到了许多朋友的帮助和
鼓励,同时也非常感谢许多信任我的公司,将几亿元的资金交于我操
盘,使我对市场内部规律有了更深刻的认知。正是在大家的支持下,
我才得以将此书完成。
谨以此书献给我的妻子肖丽和女儿张天!
谨以此书献给所有支持、帮助和鞭策过我的人们!
张金
2006年3月30日
目录
第一章商业房地产宏观经济技术参数
一、宏观政策、法规、金融及重大事件……………………………1
二、地缘与人口关系…………………………………………………2
三、人口与经济关系…………………………………………………6
四、未来发展规划……………………………………………………11
五、宏观经济技术参数使用方法……………………………………13
第二章商业房地产投资十三参数分析
一、时机性……………………………………………………………16
二、进程性……………………………………………………………17
三、地段性……………………………………………………………19
四、规模性……………………………………………………………20
五、布局性……………………………………………………………22
六、硬件性……………………………………………………………24
七、稳定性……………………………………………………………25
八、人气………………………………………………………………26
九、资源性……………………………………………………………27
十、竞争与兼容性……………………………………………………28
十一、商圈分析………………………………………………………30
十二、人口分析………………………………………………………36
十三、人性……………………………………………………………38
十四、十三参数使用要点……………………………………………39
第三章商业房地产投资技术分析方法
一、定量分析…………………………………………………………46
二、定性分析…………………………………………………………50
三、典型性商业分析…………………………………………………60
四、定价方法…………………………………………………………62
商业房地产投资分析目录
第四章商业房地产投资运作模式
一、租赁模式…………………………………………………………70
二、销售模式…………………………………