文档介绍：【金舍·汤河东岸】
营销策略总案
目录
第一部分产品定位
第二部分客户分析
第三部分项目价值梳理
第四部分项目营销策略
第一部分产品定位
一、市场分析
整体市场情况:进入09年以来,秦皇岛市场受整体宏观调控政策影响、消费者观望情绪开始缓解以及处于市场销售旺季等多方因素的影响,整体市场开始出现回暖。
市场供应情况:顺应城市向西发展的趋势,09年第一季度新批准商品住宅,基本为西部板块区域的楼盘,且全部为去年开盘项目的2期或尾盘,以及其他区域的老项目尾盘销售。市场整体供应体量增幅较大。
市场需求情况:从售楼现场可以感觉,整体市场处于回暖状态,客户量较多,几乎每个项目客户都有增加。市场成交较为活跃状态,个别项目还以低价促销,但成交客户量快速放量。
价格情况:大部分楼盘都出现或多或少的降价销售,个别楼盘为了抢占市场不惜出现低于3000元/㎡的超低价,各开发商相互影响,纷纷打折促销。但个别项目由于其产品规划较好、品质度较高,项目知名度及口碑均好,在市场上依然保持较高的市场价格,
二、产品介绍
1、项目地理位置:
金舍·汤河东岸项目位于秦皇岛市海港区,从地图上看是三条主要交通路线(河北大街、西港路、滨河路)交汇口,现在有9、32、19、31、11、6、34、路公交车经过,可直达火车站、市政府、中心商业区、经济开发区、北戴河风景区,可谓四通八达,在不久的将来,通海的快速路与西港路在这里贯通,这里势必成为重要的交通枢纽。
2、项目规划:
金舍·汤河东岸项目占地52641平方米、高层住宅建筑面积17780平方米,高层办公楼建筑面积32500平方米,商业建筑面积12234平方米,地下车位916个,地上车位322个,总计2091户,居住人口7000人左右,是一个以景观为主、建筑其次的高档住宅区。
3、配套设施:
金舍·汤河东岸项目周边配套非常完善,日常生活方面有滨河路市场、工商银行中国银行等;加上项目自身带有配套商业、办公写字楼,满足各项需求。
4、得天独厚的地理优势:
自古以来,海河交汇处就被予以富庶之地,这与本项目的高档定位十分贴切,有水自然有风,这里可谓上风上水,具备上风上水的地势,不仅仅是个分水上的好彩头,(“上风”意味着不易受城市污浊空气的影响,而“上水”则标示独享海河双景的特权);10分钟车程就可抵达商业中心区、海港医院、人民医院。
5、渤海湾、汤河公园迷人风光:
放眼望去,渤海尽收眼底,潮起潮落,标志着日新月异,清晨推窗,湿润的空气随着海风扑面袭来,让人神清气爽,漫步楼下,踱过小区自有的过街天桥,就进入了汤河公园,在这里慢跑、晨练、散步、健身,运动休闲,任意选择。蓄积了一天饱满的工作状态,华灯初上,晚饭之余,坐在客厅的休闲椅上,微阖双目,河北大街宛如一条黄色的巨龙,蜿蜒曲折,港务局灯火通明,车辆经过,一道流光,在海面上回应闪烁,优越感的品质生活彰显无疑!其实,完美并不遥远!!
6、真正原创风格、大层阳光海景房:
项目户型设计也体现了尊贵的生活方式,其中:层高加高至3米,更显开阔,大落地玻璃让室内充满阳光,上旋开窗生成风斗,通风效果极佳,又避免雨水的渗透,细微体现细腻。
7、游艇俱乐部升值空间无限:
从2008年开始,河北省加大了城市建设步伐,提出了“三年大变样”工程,秦皇岛的规划可谓大刀阔斧,首先是城中村老旧小区的改造,然后是几天新路的修通,最大动作的莫过于西港东移,小区正前方的港务局将改造成高端路由项目游艇俱乐部,届时,连接西港路的高架桥接通,延伸至沿海快速路,河北大街和西港路的交叉口将成为重要的交通枢纽,所有的临街商业、办公楼升值空间巨大,正因为小区周边配套齐全,住宅的升值空间可不可小视,独特的户型,品质的生活,在70万人口的秦市,仅仅有500余套,稀缺性非常明显,稀有的是最珍贵的,珍贵的必然体现在经济价值中。
三、项目总平面图
四、项目经济技术指标
1、金舍·汤河东岸地块三经济技术指标
总用地面积
总建筑面积
171695平方米
地上总建筑面积
138857平方米
高层住宅建筑面积
135480平方米
会所建筑面积
2000平方米
物业建筑面积
677平方米
居委会
200平方米(会所三层)
老年活动中心会
100平方米(物业三层)
变配电
400平方米
地下总建筑面积
31512平方米
地下车库总建筑面积
24000平方米
地下库房总建筑面积
9072平方米
容积率
密度
%
绿化率
39%
总户数
840
规划总人口
2940人()
人均绿地
地上停车位
207个
地下停车位
620个
2、地块二经济技术指标
总用地面积