文档介绍：《房地产开发与经营》作业答案
第一章绪论
一、名词解释
;房屋及其附属物(与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等)和承载房屋及其附属物的土地,以及与它们相应的各种财产权利。
;房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程,也是完成房地产产品的生产和建设的过程。
房地产经营是指房地产企业为实现预期目标,确定实现目标的战略和策略,并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。
;指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地,并组织实施拆迁和市政基础设施建设,达到土地供应条件的行为。
,以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织,是房地产经济活动中的主要成分。
,是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下,根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断,结合项目自身特有的其他制约因素,找到适合于项目的客户群体,在客户群体消费特征的基础上,进一步进行产品定位,包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。
二、问答题
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答:直线制组织结构:优点是命令统一,责权分明,维持成本低,快速灵活。缺点是不利于企业成长,过分依赖领导人的才能和技能。
职能制组织结构:优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割,不了解其他部门的工作,部门追求各自的职能利益。
直线职能制结构:优点是统一指挥与专业分工相结合,缺点是横向协调难度大,人员多,效率低,管理成本高。
事业部制组织结构:优点是强化了决策机制,总公司层领导着重研究政策和战略发展,提供各种服务,调动事业部的积极性,强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任,有利于培养人才,增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升,效率降低。
矩阵型组织结构:优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动,不同的专业人员可以很好地沟通和交流,并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后,可能造成一些混乱,员工缺乏安全感,产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争,容易引起组织的矛盾
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答:首先,房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次,土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后,房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。
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答:难度大:产品具有固定性、单件性、复杂性。
风险大:房地产的投资大,资金运转周期长。
政策性强:房地产业是民生热点,是国民经济的龙头产业。
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答:(1)投资机会选择;(2)项目定位;(3)前期工作;(4)建设阶段;(5)租售阶段;(6)物业管理。
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答:经济:国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。
政策:金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等
人口:人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征
此外,文化环境、行业环境、技术环境等
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答:(1)发现问题;(2)确定目标;(3)拟制方案;(4)分析评价;(5)选择方案;(6)实施追踪。
答:(1)财务策略;(2)生产策略:确定房地产企业的生产规模,明确开发或经营项目,生产量调节以及生产作业方式确定等;(3)市场开发策略:市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等;(4)价格策略:高价策略,低价策略,均衡价格策略等。
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答:行政管理主要内容:一是企业设立时的注册登记,二是企业房地产从业相关资质的审批,三是房地产企业的行业监督检查。
行业组织管理主要内容:一是行业专业管理;二是建立行业内部运行规则,促进行业内部各成员间的公平竞争;三是研究行业发展规划,开展学术研究与国际交流。
三、论述题
阐述我国房地产价格上涨的原因。
答:1、初期房地产调控措施不协调,加剧了供求矛盾
初期“管住土地,控制信贷”的调控措施,抑制投资增长力度较大,加剧了供求矛盾;一些地方政府对调控措施贯彻不力。
2、地价上涨推动
土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度实施以来,对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是,“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限,即短期内容易推动地价上涨。
3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。不单指建材等价格上涨带来的成本增加,还应包括新建住宅品质提升所带来的