文档介绍：禹洲蚌埠滨湖新区58#、59#地块
前期定位研究报告(一)
合肥新景祥业务发展中心 2013年1月
谨呈:禹洲集团
连续七年蝉联中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10
累计总销售额
超过1055亿
合约总面积超过
9000万㎡
15年
跨区域发展经验
累计代理项目
350余个
全面进入中国
35个以上
大中城市
品牌价值
超10亿
06-12中国房地产
代理行业综合实力
TOP10
新景祥控股集团 GROUP
本地化、标准化、专业化
新景祥合肥公司 HEFEI
新景祥合肥公司2008年全面进入安徽市场,作为新景祥集团投资控股的省级区域公司,在公司执委会的带领下,已发展至200余人,凭借优秀的专业团队和卓越的服务已为10余家开发商提供了前期咨询、市场咨询、营销顾问及全程策划代理等专业服务,服务代理及顾问项目近40个,销售总规模已超过100亿元。
第一阶段
前期定位研究报告
第二阶段
客户定位及产品建议
禹洲集团蚌埠滨湖新区地块前期工作的两个阶段
通过对土地属性、竞争市场、客户分析三大维度进行分析,结合开发目标,得出本项目整体定位,从而确定竞争策略
客户深入研究
产品线配比、户型建议
户型优化建议
本次报告通过蚌埠城市发展、项目本体研究,市场数据分析及实地市场调研、客户访谈,对蚌埠整体市场及本案竞争市场特征进行规律性总结和判断,结合开发目标,推导本案整体定位,从而找到核心竞争策略,并在此基础上作出初步的总平排布建议。
研究蚌埠城市发展特征,从而映射出房地产市场发展的动因。
研究项目土地属性,发现核心问题。
通过蚌埠市房地产市场定量指标统计研究及定性特征分析,对市场基本面的价格、容量和风险等进行判断。
通过竞品市场单价、总价、物业形态、梯户比等维度分析找到符合市场发展方向及开发目标的产品规律。
客户需求特征及初步定位。
客户需求研究
项目整体定位及竞争策略选取
蚌埠城市解读
本体属性认知
1
3
4
2
1
4
3
2
通过以上的分析总结以及预判,对项目作出整体定位及竞争策略建议供甲方参考,为本次报告解决的核心问题。
本次报告的主要内容
市场规律总结
前期定位思考路径
开发目标理解
核心问题审视
资源维度
1
土地属性
理解
需求维度
3
客群特征
扫描
竞争维度
2
竞争市场
研判
需要做什么?
适合做什么?
4
前期整体定位
产品核心竞争策略
基于市场营销原则
总平排布初示
和比较测算
产品边界界定
竞争策略选择
客户需求验证
客户土地偏好
应该做什么?
报告目录
土地属性理解
客群特征扫描
竞争市场研判
前期整体定位
总平排布建议
√
社会发展
经济发展
城市背景
人口结构
城市规划
城市背景分析
(中观)
1 土地属性理解-(中观)城市背景
:城市地位
蚌埠地处皖北、淮河中游、京沪和淮南铁路交汇点,下辖4区3县,总人口360万,是全国重要的交通枢纽城市,是城际间核心中转站,有皖北中心城市、淮畔明珠之称。
蚌埠地处我国南北分界线,淮河穿城而过,总面积5950平方公里,总人口360万,辖4区(淮上区、禹会区、蚌山区、龙子湖区)3县(怀远县、固镇县、五河县),为安徽省第一个设市的城市;
蚌埠地处皖北、淮河中游、京沪和淮南铁路交汇点,是华东乃至全国的重要的交通枢纽城市,是城际间核心中转站,是华东运输网重要组成部分,淮河航运中心,皖北公路运输中心。
是安徽省重要的综合性工业基地,有皖北中心城市、淮畔明珠、交通枢纽之称。
:历史沿革与科教文化
蚌埠又称“珠城”,历史悠久,人文昌盛,安徽最早建市的城市,老城区建成面积大,城镇改善型需求基数大;是淮河文化的典型代表,也是省内仅次于合肥的科教文卫中心,对新事物的接受度高。
双墩文化(距今7300年)
蚌埠市淮河北岸的小蚌埠双墩村的“双墩遗址”,是安徽省境内发现的一处早期新石器时代遗址,是淮河文化的突出代表
大禹治水
大禹治水圣地涂山,即位于今天的怀远县有4A级涂荆山风景区,涂山也是当年大禹治水时会诸侯之地,他在此娶涂山氏女为妻,并留下“三过家门而不入”的千古佳话
垓下古战场
垓下古城不仅因古霸王别姬而出名,还因其是春秋战国的古城而引起中国考古界的震惊,垓下古城的发现与发掘,被评为2009年“中国十大考古发现”之一