文档介绍：“一城一策”城市研究模型
——房地产企业城市开发策略
市场供需态势
“一城一策”模型
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预定目标
是否空间容量支撑达成?
如何达成?
客户定位策略
产品业态策略
区位选择策略
土地获取策略
项目开发策略
是否具备达成基础?
1
3
2
年龄、需求(刚需、改善、享受)?
类型(商品房/保障房)、单价、总价、面积?
区位、特征?
土地获取方式、土地储备数量?
一二级联动、自主摘牌、小股操盘?
盘点存量
资源能力
城市发展规划
人口趋势特征
土地供需趋势
产品库存去化
市场竞争态势
城市发展趋势、产业机构调整
人口总量特征、人口结构特征
土地供给总量、供给结构比例、供给区域
库存总量、去化周期
竞争态势分析
集中度分析
竞争策略分析
不同类型企业竞争策略及重要举措
正推目标
反推策略
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以北京区域市场为例
目录
4
A 北京区域市场发展策略
北京市场供需态势
北京市场竞争态势
北京市场资源基础
北京市场发展策略
北京市场供需态势关键结论
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市场趋势判断
区域发展态势
产品变化趋势
主要结论
预计2015-2020年北京商品住宅市场将进入中低速增长周期,市场规模将保持4%左右增速,到2020年市场规模将达到3500亿左右
北京房地产市场呈现较为明显的波动性趋势,目前处于第三次波动周期的末期,受到房价高点以及政府通过土地供应量及政策主动调整的影响,未来北京房地产市场仍将持续波动性发展态势
未来随着京津冀一体化的发展,北京将由“小北京”向“大北京”转变,带来五大住宅地产机遇
---------五环内主城区
---------五环外近郊区
3. 新机场建设及政府东迁带来的交通改善机会---------五环外近郊区
-----远郊区(周边新城镇、卫星城)
5. 居民对“第二居所”的需求机会-----远郊区(周边新城镇、卫星城)
中高低端产品三分天下
从成交总价和单价来看,中低端产品为主流,但中高端及高端产品占比依然很高
中高端产品成交稳定,北京高端市场需求将会逐步释放
客群三分天下,改善性及养老需求逐步增加
初置、改善及养老客群分布占比36%、32%和22%
再改人群及养老人群增速较快,分别为3%和7%左右
近四年,北京商品住宅市场基本处于波动状态,商品住宅成交面积维持在1100万平米左右浮动,房价增速保持在6%左右
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1
2011年-2014年北京市土地成交量(包含非住宅)
2
2011年-2014年北京市住宅成交面积与供应面积
3
2011年-2014年北京市常住人口增长情况
3,000
1,500
0
Ø 1,737
2014
2013
2012
2011
成交占地面积
供应占地面积
土地成交量
住宅成交量
人口增长
2,000
1,000
0
Ø 1,010
2014
2013
2012
2011
成交面积
供应面积
+2%
2014
2,151
2013
2,118
2012
2,071
2011
2,020
外来人口
户籍人口
从土地供给情况看,北京市土地供应与需求基本处于平衡状态
北京市住宅成交面积与供应面积基本在每年1100万平米左右波动
而从人口增长的情况看,近四年人口增速为2%左右,每年新增人口在30-40万人
历史趋势分析
住宅价格
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2011年-2014年北京市住宅价格情况
+6%
2014
2013
2012
2011
商品住宅销售价格
单位:万平米
单位:万平米
单位:万人
单位:元
房地产价格增速表现为6%
资料来源:远卓分析、克而瑞房地产市场研究报告(2011-2014)
市场趋势判断
北京目前现有存量住宅约为864万平米,库存去化周期约为1年
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2008-2014年北京市商品住宅待售面积
2014年北京市北京市待售商品住宅预计去化周期
2010-2014年北京市商品上住宅待售面积以年复合增长率9%的速度增长,截至到2014年,北京市商品住宅待售面积达到864万平米
截至到2014年,按照北京市目前商品住宅去化速度,现有待售商品住宅去化周期为13个月
结合目前待售商品住宅的周期结构,预计2014年底的待售商品住宅将于2019年左右基本去化完毕
单位:万平米
单位:万平米
2016
2015
15
2018
2017
2019
864
2013
2014
141
109
2012
82