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三、对停车场的要求
1 、至少提供300 个以上地上或地下的顾客免费停车位；
2 、必须为供应商提供20 个以上的免费货车停车位；
3 、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提
供物流专用场地，40 尺货柜车转弯半径18 米。
四、其它
1 、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应
满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银
台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低
压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱；
2 、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统
应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，美工满足市政府停水一天
的商场用水需求；
3 、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24 度正负度标准；
4 、物业租赁期限一般为20 年或20 年以上，不低于15 年并提供一定的免租期。
家乐福选址要求
一、大卖场设计
1 、家乐福的顾客群：60% 的顾客是34 岁以下，70% 是女性，54% 是已婚；
2 、家乐福的主要理念：低价、一次购足、免费停车、高周转、新鲜程度、品质；
3 、现代化的商店就是：卫生、舒适、店内通道进出方便、国际标准。
二、大卖场选址
标准：Carrefour 的法文意思就是“十字路口”，而家乐福的选址也不折不扣地
体现这一个标准。
位置要求描述：交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中；
两条马路交叉口，其一为主干道；具备相当面积的停车场，比如在北京至少要
求600 个以上的停车位。
三、建筑物要求
建筑占地面积15000 平米以上，总建筑面积2 万-4 万，最多不超过两层，建筑
物长宽比例：10 ：7 或10 ：6 ，转租租户由家乐福负责管理。
四、商圈内的人口消费能力
1 、商圈片区覆盖：
工具：GIS 人口地理系统（注：中国目前并没有现有的资料 GIS 可资利用，所
以店家不得不借助市场调研公司的力量来收集这方面的数据。）
方法一：以某个原点出发，测算5 分钟的步行距离会到什么地方，然后是10 分
钟步行会到什么地方，最后是15 分钟会到什么地方。
方法二：根据中国的本地特色，还需要测算以自行车出发的小片、中片和大片
半径，最后是以车行速度来测算小片、中片和大片各覆盖了什么区域。
计量参数：计算这片区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查，计
算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支
配收入等等许多指标。家乐福的做法还会更细致一些，根据这些小区的远近程
度和居民可支配收入，再划定重要销售区域和普通销售区域。
注意事项：如果有自然的分隔线，如一条铁路线，或是另一个街区有一个竞争
对手，商圈的覆盖就需要依据这种边界进行调整。
2 、区域内商业环境（包括城市交通和周边商圈的竞争情况）：
指导原则一：如果一个未来的店址周围有许多的公交车，或是道路宽敞，交通
方便。那么销售辐射的半径就可以大为放大。
实例：例如家乐福上海大卖场古北店周围的公交线路不多，家乐福就干脆自己
租用公交车定点在一些固定的小区间穿行，方便这些离得较远的小区居民
上门一次性购齐一周的生活用品。
指导原则二：未来潜在销售区域会受到很多竞争对手的挤压，所以需要将未来
所有的竞争对手计算进去。
实例：传统的商圈分析中，需要计算所有竞争对手的销售情况，产品线组成和
单位面积销售额等情况，然后将这些估计的数字从总的区域潜力中减去，未来
的销售潜力就产生了。但是这样做并没有考虑到不同对手的竞争实力，所以有
些商店在开业前索性把其它商店的短板摸个透彻，以打分的方法发现他们的不
足之处，比如环境是否清洁，哪类产品的价格比较高，生鲜产品的新鲜程度如
何等，然后依据这种精确制导的调研结果进行具有杀伤力的打击。
3 、持续性商圈微调：
依据目标顾客的信息来微调自己的商品线。
实例一：家乐福自己的一份资料指出，顾客中有60 ％的顾客在34 岁以下，70
％是女性，然后有28 ％的人走路，45 ％通过公共汽车而来。实例二：家乐福在
上海的每家店都有小小的不同。在虹桥门店，因为周围的高收入群体和外国侨
民比较多，其中外国侨民占到了家乐福消费群体的40% ，所以虹桥店里的外国
商品特别多，如各类葡萄酒，各类泥肠，奶酪和橄榄油等，而这都是家乐福为
了这些特殊的消费群体特意从国外进口的。
实例三：南方商场的家乐福因为周围的居住小区比较分散，干脆开了一个迷你
SHOPPINGMALL ，在商场里开了一家电影院和麦当劳，增加自己吸引较远
处的人群的力度。青岛的家乐福做得更到位，因为有15 ％的顾客是韩国人，干
脆就做了许多韩文招牌。
五、停车场要求
至少600 个机动车停车位，非机动车2000 平米以上，免费提供家乐福公司及顾
客使用；
注：选择家乐福不利的方面包括有对工程建设
比较严格的要求、较低的租金、长期的租赁合同
（一般是20年-30年）。
易初莲花选址要求
1 、建筑面积：10000-20000 平方米，最好一层，最高两层；建筑净高 5 米
以上，进深最少60 米；柱距 米左右；
2 、地面荷载：1500 公斤/ 平方米，面层为耐磨硬化剂地面；
3 、用电荷载：2 ×800KVA, 双回路用电；
4 、照明：照度不小于600lux ；
5 、用水：主要以生活用水和生鲜冷冻用水为主,日用水量40 吨；
6 、冬季采暖：18 摄氏度-20 摄氏度；
7 、夏季制冷：24 摄氏度-26 摄氏度；
8 、通讯： 一条 DDN 数据专线积20 门电话(应有一条中继线)；
9 、收货区：应有8 个左右火车停车位,可满足40 尺集装箱卸货及转弯半径的要
求；
10 、进出口：顾客进出应与车辆进出分开；
11 、停车场：机动车停车位不少于300 个，自行车位不少于400 个