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以综合创新其衍生产品，获得相应的衍生收益。通常一个成功的购物中心通过综合创新，产
生的衍生收益能够达到主营收益的 20%-40% 甚至以上，而且，衍生收益的增长对主营收益
的增长具有同比性的效应。从那个地点也能够看到，购物中心此种形状商业地产以后的进展
潜力和拓展空间并不是停留在简单的规模面积和硬件设施层面之间，而是能否提供高附加值
的高增长。因此这就必须高度依靠投资者、开发商和运营者的有机整合了。
中国大陆商业地产中另一个极具代表性的形状是“行业性商业集散中心”，有人还给了它
一个雅称：ICBD（行业中央商务区）。不管叫什么，这类集散中心，最为鲜亮的特色确实是
其行业性和专业性。这种形状与前述的购物中心截然不同，甚至刚好相反。它的目标客户是
小众性的和行业性的，相对与购物中心而言少为人知。ICBD 的雅称脱胎于都市 CBD 概念，
多是指在一个相对集中的区域中，聚拢了一个或几个特定行业的贸易、采购展、 览、研发、
信息、物流、金融等于一体的项目，其最突出的形状是贸易，而其它则是配套的服务功能。
在早期普遍的官方评判中，多以“集散地”如此的概念显现，也形象的描画出这种商业地产形
状的核心商业价值功能：集散。这种以集散为要紧价值功能表达的商业地产几乎是相伴着改
革开放产生的，绝对是在打破打算经济转而向市场经济过度转型过程中应运而生的。这些“集
散地”，最差不多的元素确实是我们常说的专业市场了，这些专业市场涵盖了以专业批发市
场、 专业零售市场和一些批零结合的专业主题市场，这些专业市场尽管由于其行业特性而并
不为大众所高度认识，然而在中国的商业地产领域却是举足轻重。目前我国各类专业市场规
模庞大、数量众多，在经济建设、社会进展商、 贸流通、人民生活等方面发挥着专门重要的
作用。据不完全统计的资料显示，目前全国有 9 万多家各种类型的专业交易市场，每年总交
易额近 5 万亿元，而年交易额亿元以上的市场就达 4000 多个（其中超 10 亿元以上的 500
多个，超 100 亿元以上的有 40 多个），其中行业分明的专业市场数量约占 55% 、专业市场
中以批发为主的约占 60% ，批发市场的交易额约占总交易额的 70% 以上，交易年增长率 20%
以上，是全国 GDP 增速的的两倍多（以上数据来源于专业地产顾问机构收集仅供参考）。近
几年，中国专业市场在规模功能、 经营、 、治理等方面都因应社会、经济、人文等市场因素
进行着不同层面的深层次变革，出现出一派蓬勃进展的态势。
“行业性商业集散中心”因其形成的特定缘由，多以专业市场为核心表现。而中国的专业
市场大多以批发为主,它们起源于 80 年代初期，大致由四个方面形成，一是原有农贸市场和
集贸市场基础上进展起来的；二是在原有商业、粮食、物资、 供销等流通部门的购销中心的
基础上形成的；三是有心者揪准市场需求为适应经济进展的要求而兴建的。四是在传统的行
业产销相对集中地带自由集合进展的。在层次级别上，专门多行业的专业市场按整体可划分
为一、二、三级的：其中依靠产业资源、依靠中心都市、直截了当和生产厂家进行联系的是
一级市场（如产业集群专业市场）；二级市场是以交通枢纽为基础，进行商贸批发、流通，
再向下一级延伸的市场（集散中心专业市场）；第三级市场是面向终端市场的市场（区域性
专业市场）。90 年代以来，中国批发市场进入了一个快速进展时期，在数量、种类、功能等
方面都得到了迅速进展，成为中国经济进展的一个新的增长点。目前，全国已初步形成了以
工业产品、 农副产品、 小商品、 建筑装饰材料、 生产资料等为主的，包括皮革、 五金、 建材、
家居、食品、服装、纺织电器、 电子、 化、 工、医药汽、 配、玩具、机械等在内各类综合性
专业市场，成为市场经济体系的重要组成部分。有数据显示，全国 4000 多个超亿元专业市
场中，拥有量前 8 位的省份依次是：浙江江苏、 山东、 广东、 河北、 辽宁、 湖北、 湖南、 ，
已占全国数量的 66% 以上（以上数据资料来源于网络收集）。
专业市场经历了四次革命，第一代专业市场是传统的摊位制的交易场所，由众多需求者
集中在某个场所来完成某项交易，批发市场确实是完成那个功能，供应者把货卖给需求者，
需求者再运给生产地和零售商，属于低级的市场形状；随着组织化程度的提高，采购者或供
应者数量增多，规模增大，过去的批发市场差不多不能胜任那个变化，因此开始演变并显现
拥有物流功能专业的第二代批发市场；第三代专业市场是专业市场开始成为商品展现为主的
场所，这类批发市场往往是规模比较大，以展现为主的交易批发市场，是国内要紧进展趋势，
其以国际贸易为作 背景， 为台，为众多的国外企
业向中国展现产品；集企业集群采购商品展现电子商务现代物流于一体的第四代现代专业市
场产生了其是以专业市场为基础的产业综合性服务平台是真正意义上的国际采购中心。第四
代专业批发市场在国内如义乌国际小商品市场最为典型，以现实中国义乌国际小商品城为现
实依靠，以虚拟电子商务平台（中国小商品数字城）为新阵地，以产、供、销、运、外贸一
条龙的成熟产业链为保证，确保了市场的有序繁荣进展，同时网络交易量出现出较快速度的
增长和进展，真正依靠电子商务平台实现专业市场的规模效应和品牌效应扩大化。
通过近 20 年的不断进展，专业市场在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形
成价格、解决就业、增加税收、推动经济进展等方面发挥了重要作用，带动了各地商品流、
资金流、信息流、人才流的健康进展。以上确实是以专业市场为主体的行业性商业集散中心
的差不多现状和进展规律。依照这些现状和规律，其以后进展的要紧核心趋势能够归纳为以
下几个方面：
1、向行业规模化和专业功能化方向进展。我国的商品交易市场正越来越向专业化市场
方面转换，专业市场也越来越向批发市场转换，专业批发市场的数量、营业面积逐年上升，
成交额大幅上涨，而不具特色的综合市场则逐年萎缩。一方面，规模大的专业批发市场不断
进展壮大并随交通改善不断增强辐射范畴，另一方面，中小企业和经营者所提供的产品规模
也在迅速扩大。以后，在全国形成数十个象义乌中国小商品城、绍兴中国轻纺城、永康中国
科技五金城、武汉汉正街、郑州粮食批发市场、安庆光荣大市场等年交易额超过百亿元的航
母级重点专业市场是必定的，它们将发挥重要的商品集散枢纽、进出口基地和批发辐射中心
功能。而规模化的进展，又必定会导致大型或超大型专业交易市场越来越转向专业批发辐射
功能，逐步把销售的末端留给零售商业和各地小型市场，脏、乱、差、散的传统中小批发市
场将逐步减少和搬离密集人口的都市中心。
2、行业的专业化趋势越来越明显，行业分类越来越细。市场竞争的日趋猛烈，迫使专
门多商品交易市场不断向生产领域延伸，以利于畅通供应渠道，把握优质货源，减少流通成
本，依靠产业基础，确立价格竞争优势。这将导致各类市场之间在经营范畴和产品品类上的
分化和区隔越来越细，集中销售某一类别或某一区域的，甚至是某些品牌的商品，以求通过
特色经营，获得最大的辐射广度和强度，占据最好的区位优势。这在珠三角、长三角等地区
已能够明显看出，除了传统批发市场外，许多内地综合市场或零售市场中一小类的商品，如
纺织、五金、玩具、酒店用品、包装机械、农产品、美容化妆品、眼镜等在珠三角、长三角
已进展成为专门专业、规模庞大的产业集群链专业批发市场。
3、运营和交易方式将向信息化与集型转约 变。 事实上批发市场不是简单的商品中转站，
必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成”四大功能。因此，以后将围绕上述四
大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建成商品的集散中心、信息中心、价格形成中心
和统一结算中心。走出干篇一律的摊位制对手交易模式，网络信息技术的广泛应用，对摊位
制经营为主的传统交易市场将产生全然性阻碍。把连锁、代理、配送、拍卖、信息互动等现
代营销方式引入批发市场，大胆探究网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的现代交易方
式。要积极促进批发市场信息网络建设，逐步形成全国联网的信息网络体系，实现有形市场
与无形市场的有机结合，推动批发市场朝着适应现代流通改革要求的方向进展。
4、体制和投资形式将向多元化转变。各地实践差不多证明，批发市场的单一投资主体
的治理模式，已不适应批发市场进展的要求。积极引导批发市场运行和治理体制向现代企业
制度方向进展，通过对现有批发市场的改组、改制，努力实现跨所有制、跨行业、跨地区的
联合，实现批发市场的战略性重组，通过股份制形式来经营治理批发市场，并培养一批全国
性的大批发商、大代理商。加强联合，是市场经济进展的趋势，各同类市场要通过兼并、联
合，扩大市场规模，引进现代企业治理制度，增强市场的竞争能力和批发辐射力，推动专业
市场的进一步繁荣进展。
基于以上分析，以后中国商业地产领域里头专业市场将成为一个要紧大力拓展扩张的部
分，甚至成为许多地区性的核心经济，如何因应其要紧特点和进展变化趋势是专门值得投资
者和运营者高度关注的永恒课题。
接下来再看看商业地产形状中的商业区街（步行街）模式。社区型或者都会型商业区街
和商业步行街是当前都市商业地产中比较突出的一个代表形状。近年来，步行商业街正在成
为中国都市新的投资热点和都市名片，自 20 世纪 80 年代，我国开始建设现代的步行商业街。
进入 21 世纪，我国许多都市开始显现规划和建设步行商业街的高潮，步行商业街成为我国
都市建设和形象提升的重要内容。
据中国步行商业街工作委员会不完全统计，截止到现在，全国县级以上都市商业街存量
已超过 3000 条，步行商业街存量已超过 200 条。以每条街平均 600 米长度计，全国都市商
业街长度累计已超过 1800 公里。以每条街平均建筑规模 5 万平米计，全国都市商业街总规
模累计已超过 。一些都市的新建商业街长度正在从 1 公里、2 公里延长到 3 公里，
不断刷新制造新记录。更多的都市规划在以后的 5-10年内，打造 10 条甚至更多的商业街。
能够估量，在以后的 2-3年内，全国商业街的数量将超过 5000 条。
步行商业街在我国有着宽敞的进展前景，这是由中国的专门国情所决定的。一是由于中
国轿车进展较晚，人们更喜爱就近到商业集中且行走安全的步行商业街购物；二是因为中国
人传统里根深蒂固的怀旧情结，中国的古都、古城、古镇、古街专门多，传统商业街大多有
上百年、几百年历史，它是传统的民族工商业荟萃之地，有着太多的名人遗迹、历史典故、
神话传奇，有着厚重的历史感和传统文化的穿透力，是鲜活的“清明上河图”；三是中国人天
生爱喧闹，每逢节假日城里人爱逛街，乡下人爱赶集，位于市区繁华地带，集购物、休闲、
娱乐、餐饮、观光于一体的步行商业街必定成为本地居民和外地游客的最佳选择；四是因为
步行商业街不仅是承载人们购物的场所，也是都市的“名片”和“客厅”，是都市改造中的点睛
之笔，是提高都市竞争力的重要表达，在某种程度上也反映着商业进展的繁荣程度，进而表
达着一个都市的整体形象。（以上资来料 源于中国步行商业街工作委员会咨询研究中心）
好的区街商业模式或说是步行商业街能够恰如其分的利用都市运营和进展规划，将之前
的一些商业地产形状整合在一个特定的具有历史商业传统或新兴都市运营规划的大平台之
上，能够是购物中心和各种零售业态和卖场等的大整合，成功的区街商业，与其说是商业地
产进展，倒不如说是都市运营进展来得更贴切。
以后我国以步行商业街为要紧表现形式的商业区街模式将会与国际接轨，从传统的综合
型自发形成的区街商业，转型并升级换代成为以主题特色为核心吸引力的具有鲜亮地域或区
域文化个性的区街商业组合，世界上较为经典的区街商业专门多，我认为邻近的日本秋叶原
和韩国明洞差不多上值得学习借鉴的，因此，区街商业模式更多需要依靠政府层面的主导和
配合，并不是简单的自发形成或者投资者策划开发能够现的，实 专门是在中国如此的政治体
制之下。
目前，差不多有许多房地产投资者和开发商差不多瞄准中国区街商业模式的更新换代和
升级转型，与政府合作，利用都市运营规划改造之机大肆掠取都市土地资源，借道政府旧城
改造而重新整合都市核心商业地产元素，焕发创新型商业地产投资开发运营模型，现商业实
增值和高投资回报，因此，他们成功的前提是具有充分的资金和政府关系资源以及成熟的开
发运营团队等等。
最后，我们也认识一下都市商业地产的新贵：主题商业平台。在商业地产中，专门是在
一些一线都会都市，在 90 年代末人为地悄悄的开发出更新型的商业地产形状，这确实是以
消费对象为核心，以消费适应为轴心的创新型的主题化商业平台。这种形状的商业地产能成
为一种代表，不是因为其特定的地理位置，不是因为其庞大的规模，不是因为其一流的硬件
设施，而是其因应市场消费需求变化进行行业业态有机整合的前卫模式和创新能力极具代表
性。全国的代表之作当属广州市第一个成功的闻名的地铁概念商业地产项目：“流行前线名
店城”。假如说购物中心是大众的商业平台，涵括各个阶层各种人群各色消费；专业市场是
小众性的，行业性的，在商业流通层面具有特定的排他性；区街商业则是都市名片，差不多
有点脱离商业地产研究的范畴了；那么，主题商业平台事实上更像是一些独自玩耍的小孩，
不经意的隐藏在大人们的视线之下，稍不留意，他们却建起了一座广夏，大人们还全然不知
呢！
所谓主题商业平台确切的说是一种商业经营的创意模式，要紧的特点在于商业经营从传
统的按方式与产品为要紧特点区分装换成为按照消费对象和消费行为来整合，过去的商业平
台和商业形式常常是因为交易的方式或者经营商品的品类划分为不同种类的商业，如百货业
态、零售品牌店、品牌连锁店、大卖场或者服装服饰商场、电器电脑商场、精品首饰商场等
等。而主题商业平台则是在充分研究消费者消费层次划分和消费行为划分的基础上，整合相
似类型消费适应和消费对象的消费商品在一个平台上，商品的种类没有关联性，经营手法没
有关联性，交易方式没有关联性，所有的关联都在消费者的消费行为上，因此显现了不同年
龄段，不同学历阶层，不同收入阶层的消费者都趋向于一个能够集中满足相似消费行为适应
的商业平台，形成独树一帜的商业经营模式，这些主题商业由于其专门和唯独性，通常
在一定的地域范畴形成商业亮点，交易畅旺，在如此的商业平台上的商家利润客观，吸引了
更多的商家争相谋求进驻如此的商业平台而造成商铺的租值飙升，为投资者和承租者都带来
可客观的投资回报并带动周边商业地产的迅速增值。以广州的“流行前线”为例，1999 年开
业时公布租金平均价格是每平方 150 元左右，现在二三级市场的租金平均价格是每平方 2000
元左右，仅仅七年多的时刻，租金价值差不多翻了十几倍，不可不谓是一种商业奇迹。
事实上主题化确信是以后商业地产现实 高增长一个重要手段和先进模式， 不管是毫不起
眼的精巧特色商业平台，依旧商业饮食娱乐服务平台，乃至专业市场和购物中心均在不同程
度上尝试主题化，务求实现商业和地产双增值的最大化。
以上通过分别重点陈述商业地产里头比较专门的四种形状，以期让大伙儿差不多了解中
国大陆商业地产的目前状况和以后趋势，假如从整体商业地产领域宏观层面来做一点大胆前
瞻，我个人认为大致能够总结出以下的一些特点和方向：
一、房地产投资开发方向和目光逐步转移到商业地产。
政策不断出台，商业地产市场将进一步规范和完善。如《<外商投资商业领域治理方法>
的补充规定》中“关于同一香港、 澳门服务提供者在内地累计开设店铺超过 30 家的，承诺香
港、澳门服务提供者控股，出资比例不得超过 51%”，便利于吸引港澳资金进一步流入内地
商业地产市场。国务院《关于规范房地产市场外资准入和治理的意见》 ，对外资炒作内地房
地产作出了一定限制。该政策对住宅市场阻碍最大，而对商业地产则并无太大阻碍，反而将
促使部分投资从住宅市场转向商业地产市场。目前，内资、外资、开发商、运营商齐头并进，
掀起了一波商业地产扩张的高潮。一贯采取扩张进展战略的企业大多保持了强劲的进展势
头。一批在区域市场站稳脚跟的企业也开始迈出异地扩张的步伐；许多外资企业也纷纷加入
到商业地产扩张的浪潮中，令商业地产更多的响起强者的声音。事实上大多数房地产业界人
士都差不多不否认，商业地产恰如十几年前的家用电器市场，充满了变数和机遇，也将在以
后几年进入经历一些洗牌过程。
二、大量海外资本瞄准国内商业地产大蛋糕寻求切分。
以后商业地产的融资渠道显现新变化，多元化格局初显，由于国内融资环境的挤压，商
业地产企业纷纷寻求新的融资模式，REITS 作为一种理想的商业地产融资形式被普遍看好。
但由于海外上市的条件和门槛较高，REITS 的成功在中国还属于“个案”。海外资金也逐步成
为商业地产的重要资金来源。2005 年外资进入中国房地产市场总金额高达 23 亿美元，其中
购买商铺和写字楼的有 16 亿美元。摩根士丹利、美林、高盛集团和美国花旗集团 4 支海外
规模资本先后涉足中国房地产投资领域，国际投行淡马锡基金和老虎基金也通过斥巨资购买
内资企业股权，目标直指国内优质商用物业。海外资本进入大陆商业地产市场，与国内传统
房地产企业除了竞争也有合作，加入做大蛋糕的同时也势必参与蛋糕的切分。海外资本的大
举进入和纵深进展，将商业地产市场“搅和”的机会多，竞争也愈发猛烈。
三、商业地产开发和都市运营规划紧密结合相互联动。
随着商业地产越来越成为经济进展的重心，国家和政府都差不多意识到并开始组织针对
都市运营规划而配合的商业地产投资开发管控和引导，必定会显现各种机遇。如业态替代机
遇，目前我国临街商铺和社区商业的服务仍旧局限在购物和生活服务方面，、 娱乐类设
施大多集中在传统商业中心，随着消费者对休闲、娱乐等体验式消费需求的增强， 满足社区
和区域市场的中小型商业项目将是以后开发的热点。 如连锁扩张机遇，大型商业连锁企
业的扩张冲动将形成商业物业新的需求动力，商业企业的连锁化和大型化增加了对商业物业
的需求。与此同时，全国范畴内商业网点规划的推进，对传统批发市场的改造加速，也形成
了商业地产需求的一股新动力。如新区进展机遇，由于交通拥堵、租价过高、竞争过度，传
统商业中心区的竞争力和吸引力正在衰退，多商业中心将成为以后都市商业新格局。都市郊
区住宅的全面开发与道路的改善，为新兴社区商业中心的进展提供了新的机会等等。商务部
《都市商业网点规划条例》，规定各都市需要编制《都市商业网点规划》，并建立大型商业网
点听证制度即是一个强烈的政策信号。
四、专业运营商作为独立的角色显现在商业地产领域。
商业地产操作模式将在以后几年从地产开发模式向商业不动产运作模式转变，从开发时
代向运营时代转变。目前商业地产差不多差不多上在传统房地产的基础上延伸而来，大伙儿
更多的把商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业运营观念，更没有专业的商业运
营商。而商业运营的订单开发理念将获得普遍认同，面对目前商业地产开发显现的种种逆境，
更多的商业地产开发企业依照实际的市场情形积极摸索，开始调商业地产的运营整 方式。 住
宅开发式的“先开发、后销售”的运营理念被打破，“先定位招商，后投资建设”的订单式开发
理念得到广泛认同。国内商业地产的运营治理机制正逐步走向成熟，符合商业地产进展规律
和特点的运营理念开始流行。
五、商业地产的核心竞争力将从资本转移到运营团队。
过往和目前商业地产更多让人关注的是资本的状况如何，那个地点的资本除了资金还
有土地资源掌控能力等。以后商业地产项目的核心竞争力将最终落实到从事商业地产开发经
营和治理的企业上，依靠商业地产这一实体资本，形成核心竞争力。同时，核心竞争力的第
一要素必定是团队优势，其中具有长期经营治理商业地产体会的团队，在商业地产开发和经
营全过程应该居于主导地位。人才尽管专门重要，然而单一的人才不是核心竞争力，而只有
在一定时期内，优势团队才能够称为核心竞争力。
除了上述一些特点和方向，以后的商业地产进展也面临一些挑战。如盲目进展、投资先
天不足、运营方式缺陷、后期治理不足将是困扰商业地产的四大问题。一部分都市的商业地
产盲目投资和建设带来专门大的过剩，有数据显示，现在商业地产空置率已接近 30％，近
3000 万平方米空置面积占用大量资金，形成投资白费。商业地产专门多投资商并未按经营
需要建设商业用房，大多后天改造而缺乏必要配备，先天不足。部分商业地产的投资经营方
式是建好出售，个整 经营模式被分割，商业设施整体功能受限，商业地产出售后的纠纷、服
务、整体治理不足也随之而来。 因而，如何处理好商业地产开发过程中所面临的挑战，也将
是以后商业地产进展的关键所在。