文档介绍：提纲
研究背景
研究内容
一、镇江城市发展策略研究
二、镇江房地产市场行业的研究
三、竞争研究
四、消费者研究
五、项目市场建议
六、项目财务分析
[研究背景]
本项目位于江苏省镇江市南徐新城,项目总用地约350亩。南徐新城是镇江规划中的新行政中心,本项目作为区域目前开发的较大的项目,在南徐新城乃至整个镇江都具有重要的地位。因此我们对于项目的理解,不仅仅停留在市场的层面,还应包括对镇江这个城市的研究,从项目生存的大环境进行切入研究。报告主要从以下几个方面对与本项目相关的问题进行分析阐述。
我们项目处在一个怎样的城市背景下?
城市规划给房地产市场带来怎样的影响?
镇江房地产市场发展的水平如何?南徐是否有发展的潜力?
板块的特性,竞争对手搏奕?
基于项目SWOT的分析提出项目市场建议
城市篇
一、镇江城市发展策略研究
(一)城市发展所处的时代背景
镇江位于江苏省西南部,是长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一,但镇江处于长三角城市都市圈的最外围,受到上海经济圈的辐射非常小。
镇江同时也处于南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处,在目前两大都市圈发展尚未成熟的阶段,镇江由于位于都市的外围,其双向辐射优势不能得到发挥。
(二)城市的概况
1、城市功能、性质以及城市的地理位置、交通、行政区划分
(1)镇江城市性质为:国家历史文化名城,长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。
(2)地理气候
镇江市地处长江下游南岸,北纬31°37′~32°19′,东经118°58′~119°58′。,。东南接常州市,西邻南京市,北与扬州市、泰州市隔江相望。
属北亚热带季风气候,℃,日照数2,,无霜期238天,降水量1088毫米。
全市土地总面积3848平方公里,%。丘陵山区为1964平方公里,%。地势西高东低,南高北低,呈波状起伏,形成以丘陵岗地为主的地貌特征。
(3)交通
京沪铁路横贯东西。沪宁高速公路、312和104国道、沿江公路穿越境内,公路网四通八达,镇江至扬州长江公路大桥即将开通。长江与京杭大运河在镇江交汇,构成全国最大的十字黄金水道。南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江80公里和50公里。
镇江拥有对外开放的国际港口。现已建成泊位139个,其中万吨级以上泊位20个,最大可停靠5万吨级船舶,镇江港是长江第三大港,为国家主枢纽港之一,有铁路和高等级公路与港口相连,与世界50多个国家和地区的120多个港口有运输业务联系。镇江口岸为国家一类对外开放口岸,海关、海事、边防、出入境检验检疫等查验机构齐全。
(4)行政区划分
镇江为江苏省省辖市,下辖三个县(市):丹阳市、句容市、扬中市,下辖四个区:丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。
2、经济状况
(1)经济地位
镇江市地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点,具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依拖等优势条件。
(2)经济发展水平GDP和人均GDP
GDP(亿)
2000年
2001年
2002年
2003年
南京

1295

苏州

2080
2802
扬州

镇江

镇江的年GDP总量不到苏州的1/3,相当于南京的1/2,与扬州差不多。镇江的经济实力与周边城市相比属于中等偏下水平。
用国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值关系看房地产市场的发展状况。根据国际惯例,人均GDP达到1300至8000美元,房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。
镇江人均GDP在2002年突破20000元,在2003年达到23995元,%,较高的增长率表明城市的经济处于快速发展时期。2003年人均GDP近3000美元,正由缓慢发展期迈向快速发展时期。房地产市场的火爆是镇江经济发展的一个必然表现。
(3)居民可支配收入和人均消费
城乡居民生活水平不断改善。2004年城镇居民人均可支配收入完成10858元,%,农民人均纯收入完成5372元,%,%%。预计2005年城镇居民人均可支配收入增长12%;农民人均纯收入增长9%。
随着收入水平的不断提高,居民消费支出也同步增长,住宅消费能力大幅度提高,给镇江房地产业带来了巨大的商机,有力地推动了镇江房地产市场的良性发展。
(4)财政、金融状况
财政收入增幅较快