文档介绍：南京顺驰·滨江奥城项目
产品设计建议

第一部分说明

一、对产品设计的几点认识
(一)项目价位的构成
项目价位由基本价值与增值价值构成,即:项目价位=基本价值+增值价值。
其中,项目基本价值包含地块价值、区域价值、市场价值、客户价值等。增值价
值体现在品牌、产品设计、营销等方面。因此,加强品牌力、产品力、营销力等
因素的投入,可以使项目价位得到相应提升。
产品设计是提升项目价位的重要一环,上好的产品设计与品牌、营销等其他
因素形成合力,共同实现项目预定的价位。
(二)市场创新与市场风险的平衡
就目前南京房地产市场而言,高品质楼盘与市场主流楼盘存在一定的区隔度,
在产品方面存在着一定的创新因素,这些市场创新并没有先例,也难以得到市场
验证,因此也存在一定市场风险。
我们力求在尊重南京房地产市场特征和市场主流产品的基础上,遵循房地产
市场发展规律,探索未来的居住趋势,寻求不存在排斥的市场创新点,以降低市
场风险,取得市场创新和市场风险的较佳平衡。
(三)信心塑造与市场引导
对一个房地产项目来说,产品设计还需要坚定信心,坚持设计方向,并依靠
后期引导对市场与客户产生冲击力,让市场与客户接受我们的产品,最终实现销
售,完成销售目标。
(四)项目定位与产品设计的关系
项目定位与产品设计是相辅相成,相互作用的。项目定位必须依靠产品设计
作为支撑,产品设计也为项目定位提供条件和方向。在项目定位和产品设计都没
有明确的情况下,项目定位预先设定相应的方向,产品设计同期进行,然后根据
实际情况对两者进行局部调整,从而达到思路与方向的统一。

二、项目基本价值判断
(一)地块价值
1、地块平整,有水系可以改造利用。
2、地块被市政道路分割成四块,并有部分属于市政设施用地,从一定程度上
破坏了地块的整体性。
3、地块毗邻奥体中心,与艺兰斋美术馆一路之隔,周边可利用资源较多。
4、地块拥有滨江风光带与长江景观资源。
(二)区域价值
1、河西区域是南京城市开发的热点区域,是南京未来的城市副中心,政府整
体规划并投入巨资兴建,发展速度惊人。河西北部的龙江区域在不断的开发过程
中,已经形成了较为成熟的市场形象。
2、奥体板块是南京市近两年的开发重点板块,2005 年十运会之际将基本呈
现现代化副中心的面貌,前景喜人。
3、项目位于奥体板块核心位置,充分享有区域价值。
(三)市场价值
1、与南京其他区域相比,奥体板块整体市场形象更具有现代感,整体素质较
高,明年楼盘销售价格可达到 5000 元/㎡以上。
2、置业者普遍看好河西,置业意向度较高,具有一定的市场吸引力。投资者
较多选择河西楼盘,存在较大的市场炒作空间。
(四)客户价值
1、现有客户多为政府事业单位人员、企业管理层及白领阶层,具有相对较高
的素质,购买能力也较强。
2、未来居住人群多为城市精英,整体客户层支撑楼盘价格。
三、项目定位建议
(一)项目总体定位描述
一个都市精英家园,阳光互动的社区,一个小区氛围生机勃勃,规划形式活
泼生动,建筑风格现代简约,环境优雅空间互动,人文交往自由融洽的中型标志
性精致水景智慧社区。
定位的两个关键点:
1、非高端项目
通过对本地块土地的理解,我们认识到本项目所处的区域整体追求均好性,
各地块差异性不明显,另外,在开盘高目标的销售要求之下,我们认为本项目不
适宜做高端产品。
2、高品质项目
根据土地特点,以及区域特征,我们认为本项目应坚持在中高端产品线上,
坚持打造高品质特性,注重产品细节的处理。
(二)市场定位——长江边·智慧居所
1、长江边
亲水而居是从古至今最优越的居住模式,由于城市的兴起和地域的限制,使
得亲水居住成为少数人可以享受的生活形态,特别在水乡江苏,濒临长江的南京
却少有优秀亲水住宅,顺驰通过对土地的深刻理解发现了地块的价值,将土地价
值最大化利用,从而将亲水生活还给南京市民。
2、智慧居所
“仁者乐山、智者乐水”的精神诉求,深入挖掘土地潜力,坚持打造高品质
特性,注重产品细节的处理,体现居住智慧。
第二部分产品设计建议

一、整体规划
(一)规划设计理念
1、两原则:a、以人为本;b、可持续发展。
2、三意识:a、创新意识;b、精品意识;c、环境意识。
(二)规划设计贯彻属性目标
1、人的归属性。
2、识别性。
3、舒适性。
(三)整体规划建议——弱化分割,形成整体
要形成对项目的整体理解,首先要对影响项目的几个关键因素进行深刻理解:
1、对纬八路的理解
纬八