文档介绍：购房指标转让的法律问题
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来源:未知作者: 许沛洁日期:2012-03-02 我要评论(0) 找房产纠纷律师
房价居高不下致使房产纠纷层出不穷,如今,城关区法院房产庭受理案件的数量呈逐渐攀升状态。关于房产的转让,双方自愿签订的合同是否合法有效?购房指标转让究竟应该注意那些法律问题?本报记者就此采访了城关区法院陶生莲法官。
问:购房资格转让协议是否有效?
答:属期待利益转让,合同有效。
“法无明文禁止即自由。”陶法官说,“法律对购房指标能否转让的问题,仅设置了几种禁止性规范,例如经济适用房、军用房等不得转让,除此之外,法律并没有明令禁止购房指标转让,在这一块,法律上属于空白;其次,虽然《城市房地产管理法》规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,但它仅仅是对物权行为的限制,转让购房名额,并非物权范畴。因此,也不能作为合同无效的法律依据。”
职工按单位政策享有优惠购房的权利,在与单位签订协议时,职工尚未实际取得房屋,因此,职工对房屋的权利只属于资格权利,在法理上可归为一种期待利益,属于债权范畴。换言之,此类房屋转让过程中发生的纠纷,属于购房资格转让纠纷,并非房屋所有权转让纠纷;转让行为不违反法律的强制性规定;没有损害其他人利益,协议有效,双方应继续履行。
问:无权属证书的房屋转让是否有效?
答:不影响集资房资格转让合同的效力。
《物权法》规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。如前所述,集资房转让合同是集资建房资格的转让,并非房屋所有权转让纠纷,属债权范畴。即使涉案房屋未依法登记领取权属证书,其法律效力是物权不发生变动,不影响集资房资格转让合同的效力。
问:经济适用房转让是否有效?
答:协议一律认定无效。
对购买经适房的人群,国家有严格的条件限制,购买人必须符合相关的条件。经适房配售后,5年内不得上市交易。确需转让的,由原购房人向市房地产行政管理部门申请回购,回购价格由市价格部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。
在限制转让的年限内将房屋转让,或将购房权私自转让给没有购房资格的人,以上行为违反国家关于购买经济适用住房的相关规定,法律认定该类购房指标的转让协议无效。
问:出卖人违约责任如何追究?
答:依照房屋现价的一定比例补偿买受人。
对房屋合同产生的纠纷案件,审理时不能简单地只按合同的有效、无效结果进行处理。当确认转让合同无效时,出卖人应按房屋现行市场价的一定比例补偿买受人。这样既对出卖人的恶意诉讼进行了惩罚,又维护了合同的严肃性,同时还可以警示那些因房屋涨价而预谋毁约的人
购房指标转让协议是否合法?(2012-03-02 16:16:02)转载▼标签: 购房指标转让协议房屋买卖纠纷房产分类: 购房法律法规
近些年来,许多企业以加大职工福利为名,大力兴办单位集资建房,然后以成本价将房屋销售给本单位职工。由于价格低廉,许多职工看准了不断上涨的房地产市场,将购房指标推向市场,从而赚取一笔不菲的差价。然而,在这其中,因为存在土地权属、房屋权属、建房速度、工程质量等众多问题,导致纠纷也日日增多。
一、案情简介:
某单位决定集资建房,规定凡本单位职工购买房屋可享受20%左右的优惠。张某(化名)于是报名参加团购。2009年2月,张某与王某私下签订协议,约定将购房指标转让给王某。作为对价,王某支付了3万元的转让费。2009年10月,张某欲毁约,希望以归还3万元本金及利息的方式收回购买。结果被王某以继续履行合同或者赔偿10万元为由拒绝。双方因此而起纠纷。
二、法律分析:
对于本案,笔者拟提出两点意见:
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法律对民事行为采取一种宽容态度,即只要不违背法律、行政法规的强行性规定,属于双方真实意思表示,便可赋予其合法性,而不强求其符合法定形式。就本案而言,购房指标能否成为买卖的标的物,在理论上尚存在一定的争议。但不管如何,在张某、王某签订购房协议之时,双方对购房事项均有相当程度的了解,对其中的风险、前景都了然于胸。虽然他们缺乏法律常识,但该协议的确是出于双方自愿签订,并不存在任何威胁、引诱的成分,属于双方真实意思表示。
法律对购房指标能否转让的问题,仅设置了几种禁止性规范,例如经济适用房、军用房等不得转让,除此之外,法律并没有明令禁止购房指标转让。对公法而言,法无明文规定则为禁止;对私法而言,法无明文规定则为自由。这是法理的基本原则。因此,购房指标转让应当有效。
目前存在买卖合同和委托合同之争