文档介绍：1
商•业•地•产•营•销•策•略
金丰易居
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商业地产定义:
商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产,其从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅。虽然商业房地产种类繁多,但总的来说,其形式是受规模所限的。目前:
规模大的房地产项目多位开发商整体开发、专业公司统一经营管理、以收取租金为投资回报形式的模式;如:shopping mall
规模小的主要有两种形式,一是在统一经营管理模式下回收租金,一时零散经营、租售并举的方式,如社区商铺、商业街等。
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房地产产品
复杂产品
复杂产品
普通住宅产品
1、多样化经营模式
2、复杂使用功能
3、动态的运营方式
1、经营模式固定
2、单一使用功能
商业地产产品
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中国的商业房产1998年是一个转折点,随着经济持续快速发展和居民生活水平、支付水平的不断提高,商业房产正在以飞快的速度增长。
在经济发达的一线城市,“一铺养三代”、“投资商业房产”等等的投资理念已经广为传诵。商业物业在投资者的追捧下,呈高速发展态势,%,2003年增幅达31%。
商业房产在近年内迅猛发展
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中国商业房产主要形态
代表项目
商业房地产类型
步行街北京王府井、上海南京路
大型商场各类百货商场
购物中心 Shopping Mall
主题类商业服装城、家具城、婚庆大市场
社区商铺(底商) 社区配套商铺、写字楼、公寓底商
商业楼宇产权式酒店
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商业地产的分类比较复杂,不同的标准就有不同的商业形态,国际上主要使用的划分方式有五种:行业类型的不同、消费行为的不同、建筑形式的不同、市场范围的不同和开发规模的不同。从下面商业房地产分类表中可以看出其构成形态的多样性,这为开发提供了多种选择,却也对开发企业提出了高要求,必须增加对各个使用商业地产的行业熟悉和了解。
根据商业地产的分类图,来看国内商业物业的构成。由于发展迅猛,市场上的商业形态开发还带有盲目性,没有如住宅一样进入理性开发期,了解市场的供应量才能更从容地面对各色物业,有选择地进行理性开发。
商业地产分类:
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商业房地产分类
零售功能房产
娱乐功能房产
餐饮功能房产
健身服务及休闲功能房产
大型购物中心
物品业态地产
服务业态地产
体验业态地产
底层商业地产
地下层商业地产
地上层商业地产
按照行业类型划分
按照行业类型划分
按照行业类型划分
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按照市场范围划分
按照建筑形式划分
商业房地产分类
大型商业地产项目
中型商业地产项目
小型商业地产项目
近邻型
社区型
区域型
超区域型
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国内商业物业构成
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住宅属于一次性投资,住宅的实用价值体现为居住的实用性,其在使用过程中北部能创造新的价值,其价值随着折旧值的增高而减少。商业物业与之不同,它作为产品流通的场所,在使用过程中将人力物力转化为新的价值,其价值手固定资产折旧的影响不大,而是有其所在地段、人流、商业氛围等等外在环境来决定。
为什么商业地产的开发利润要高于住宅的开发利润呢?
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