文档介绍：翡翠城二期定价报告
——策划推广部
内容摘要
一、定价理论研讨
定价目的:合理价格体系;增加溢价;价值再梳理;客户价格引导;定价模型;
定价方法:“成本+利润”;“市场比较法”;“一期二手房价格修正”;
定价步骤:产品类型均价——户型均价——销售单位均价
定价原则:客户敏感度原则;替代原则;乘数原则;
思考问题:价格高线与风险;价格的连续性;定价的评判标准;
二、二期定价
(一)二期销售资源
1、销售面积:翡翠城二期不计车库,,其中别墅3878 M2,花园洋房49402 M2,T型高层38164 M2,蝶型高层65744 M2,临街商业2234M2,地下室11275 M2。如果不计地下室,。
2、销售单位:翡翠城二期共有可售单位1166套,其中别墅11套,花园洋房324套,T型高层307套,蝶型高层496套,临街商业28套。如果不计商业,则有可售单位1138套。
(二)二期价格制定
注: “1”代表假设开发法所得结果;
“2”代表市场比较法法所得结果;
“3”代表一期二手房对比分析所得结果;
各定价方法
建议均价
户型均价
户型总价(万)
总货值(万)
别墅
1、8857
11900
A1:11900
11900*3787
=
2、11315
A2:11900
花园洋房
1、5130
5100
B1:5970
5100*49402
=
B2:4690
2、5097
B3:4897
B4:4598
3、4820
B5:5220
B1D2:
分户计算
各定价方法
产品均价
户型均价
户型总价(万)
总货值(万)
T型高层
1、4170
4000
C1:3966
4000*38164
=
C2:3874
2、4091
C3:4289
FC1:4357
3、3992
FC2:4611
FC3:4873
蝶型高层
1、4174
4100
D1:3854
4100*65744
=
D2:3945
D3:4007
D4:4785
2、4185
D5:5112
FD1:4972
FD5:5734
合计
“侬家住在两河东,
十二珠帘夕照红。
今日忽从江上过,
始知家在图画中。”
——清·郭六芳《舟楫长沙》
一、关于定价的理论研讨
(一)定价目的
什么是价格?菲利普科特勒是这样诠释的:“价格是对产品或服务所收取的金钱。”广义的讲,价格是指消费者用来交换用于使用产品或服务的全部价值量。价格是营销组合中唯一能创造收益的因素,其他因素都代表着成本。
翡翠城二期通过近一年的客户积累,同时根据市场情况,价格逐步调整释放,特别是4月份样板间开放的客户见面会及05春交会,翡翠城二期别墅均价12000元/平方米、花洋起价4600元/平方米、高层起价3800元/平方米的价格信息已面向市场,并通过市场检验。此次定价的目的,不仅是依据公司的竞争策略及财务要求、市场状况、客户反应等修正调整以前的产品价格,并期望通过此次定价的研讨过程,达到以下目的:
1、制定科学合理的价格体系,保证二期营销的成功概率;
2、发现新的价值点,增加溢价;
3、对翡翠城二期项目各种产品价值特性的再梳理,对价值点进行科学理性的解释,形成对现有价格的有力支撑,从而可以对客户进行有效的价格引导;
4、通过对项目已有价值点进一步的认识,找到客户敏感点和推广着力点,拔升后期项目价值;
5、通过在以往定价基础上的改进和改良,使价格体系能够经得起全方位的考量,为后续项目科学定价建立框架性基础。
(二)定价方法
价格是价值素总和的货币化表现。那么什么是价值呢?在微观经济学中,生息资产的基本价值等于未来现金流的贴现和。对于房地产商品来说,把未来每一年的租金和最后一年的残值贴现到当前,就是它的基本价值。
但是,在实际的操作过程当中,想要准确预期未来每一年的租金和最后一年的残值是非常困难的。而且价格虽以价值为核心,但受供求关系影响非常大。房地产企业在实际定价过程中,为了追求利润最大化,往往将价格提高到买方所能接受的最高价格,经济学上称为保留价格。