文档介绍：定位---是商业地产全程运营的关键,精准的定位来自全面的市场调查与细致的市场分析
定位---就像射箭,脱靶免谈,中的和中靶完全是两回事
定位---是项目规划的基础,定位的方向决定了经营的模式及经营方向
定位---是通过业态组合来描述定位的方向
定位---是通过招商进行固化从而展现商业定位
定位---定位的基础是客户,是目标消费群体
定位---是商业地产全程运营中承上启下的重要枢纽
商业定位的重要意义
研究背景
报告结构
区域环境研究
商业环境研究
消费者研究
项目SWOT分析
项目定位
项目调整规划
观点性总结
招商策略
研究目的
市场调查是市场研究和分析工作的基础部分,是所有决策的基础。
通过调查可以了解市场至目前为止的动态状况,并为市场未来的发展调整做出动态预测。
调查研究工作的重点在于找出市场结构的薄弱部位,以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。
业态布局现状
根据项目文化、艺术、创意、特色化专业市场定位规划,市场经营中具有特色商家占比约为25%,服装鞋类商家占比23%,饰品化妆品类商家20%,餐饮酒吧类24%,通过对比可看出,业态布局优势不明显,区域内核心竞争力不强。
根据平面业态布局图可看出整个业态布局稍显凌乱,规划布局可突出其业态的多样化,但不是杂乱化,除餐饮酒吧娱乐类统一规划外,其余品类商家随意性太强,例如服装、饰品、特色类商家交叉布局,缺乏整体性和连续性,对相关业态聚合效应不强,缺少对消费者的引导、关联性购买。
缺少核心主力店、品牌店,单体小规模店面无法有效吸引人气。
市场经营现状
目前市场靠后部餐饮类商家及前面有经营特色商家经营效果理想,中间段大部商家生意勉强支撑,存在前后脱节的经营现状,缺乏商业连贯性和关联性。
市场符合定位并迎合学生消费喜好及能力的特色商家经营状况较好,传统商业业态经营状况一般,区域内竞争项目同类商品档次,价位选择较多,商家竞争压力大。
市场经营商家以初入社会学生创业团体为主,个人整体实力较弱,抗风险意识薄弱。
硬件设施现状
项目有左右四个主次出入口,满足合理人流动线的内外沟通,内部动线脉络清晰、街区宽度适宜、有效的规避了盲区和死角;但外部缺少可利用停车位,两条连接道路交通压力较大。无法形成合理的人车分流动线。且项目入口与交通主干道产生断层,对人流的引导和项目的可达性产生影响。
项目规划缺少可承办小型集会、推广、交流等相关活动的文化广场及相关公共休闲活动场所,对项目的后期活动营销推广造成不小的缺憾。
项目单层、小开间街铺的物业结构较为单薄,对例如餐饮、酒吧、休闲娱乐等品类商家约束了其个性化发展空间。
市场夜间亮化布局效果不理想,未能营造符合时尚动感的流行主旋律灯光和氛围。
露天市场受天气较大影响,目前已安装雨阳棚效果不明显。
项目环境描述
项目地处黄金商业区域,地处广埠屯大商圈黄金分割点,衔接东、西、北三大商圈:西侧群光广场、新世界百货、流行视窗时尚服饰商场,背面赛博数码广场、南极电脑大世界、珞珈电脑大世界、广埠屯资讯广场电子产品市场,东面国美电器、武商量贩家电日化市场,安享三大市场日均20万流动人群。华师文化街身处武大、华师、理工大、电力职业学院等高校腹地,稳定的集居着30多万学生、教职工、教育产业群体。<br的不断提高,开拓出文化产业新的发展空间。文化产业是投资回报最好的行业之一。当代社会各种产业利润主要靠领先的自主创新和技术进步来实现,而文化产业正是自主创造和技术含量高的一个门类。加上政策因素和市场因素的作用,文化产业的资本盈利率比较高,文化产业方面投资热将会长期存在。从消费角度看,文化产品是与日俱增的消费热点。
武汉是辛亥首义之都,拥有盘龙古城、琴台知音、黄鹤名楼、归元古刹、百年名校等人文、自然景观;独特的汉派文化以及居全国城市第三的科教综合实力,这都为创意产业提供了坚实的智力储存。
区位性质与功能特点
区域内有多家市内最大规模的电脑卖场—赛博数码广场、广埠屯资讯广场等,享有“北有中关村,南有广埠屯”的美誉,是武汉乃至华中地区购买电脑的第一去处。十 多年的发展,已使广埠屯地区成为武汉乃至华中地区最重要的IT及相关高科技产品集散基地。并且,广埠屯一带还是武汉市规划建设的武汉科技商务街所在地,也是省、市、区三级政府重点打造的IT产品核心市场。
项目位于武汉科学文化的中心区域,高校、科研院所、政府机关、开发区和风景区坐落四周,自然、科技、人文环境俱佳。华中师范大学、武汉大学、武汉理工大学、湖北经济管理学院等众多高校环绕左右,武汉东湖高新技术开发区、中国光谷、烽火科技、长飞光纤等高科技企业和政府各机构也都近在咫尺,周围更有著名的东湖风景区,整体区位优势无比优越。
同时