文档介绍：淮安市工业园区
中心公园区块整体开发项目预可研报告
目录
一、 项目背景 2
一) 项目概述 2
Ø 项目区位描述 2
Ø 项目区块位置 3
二) 开发模式 4
三) 宏观背景 6
1) 淮安概述 6
2)社会经济运行环境 7
二、 BT模式下的经济测算 9
一) 计算依据 9
二) BT模式下折合的土地价格 10
三) 按BT模式土地成本的经济估算 12
1)项目投资构成 12
2)项目收益 19
3)项目经营税费估算 19
4)项目损益静态盈利能力分析 20
结论: 20
四) 价格敏感度测算 21
三、 项目分析结论及建议 22
一) 项目现状分析 22
二)项目存在问题及建议 25
淮安工业园区
中心公园区块整体开发项目预可研报告
项目背景
淮安城南片区
规划范围
项目概述
项目区位描述
楚州城区
主城区
淮安工业园区位于淮安市主城南部,与老城区隔运河相望,是淮安市的南大门,是淮安市建设特大城市的主要片区主城区
之一。淮安工业园区规划为工业新区、城南片区、高教科研区、体育中心和远景开发区域五个功能区。2004年完成了《城南片区控制性详细规划》的编制,正在进行工业园区约60平方公里控制性详细规划的编制、修编及城南片区城市设计工作。目前,工业新区已开发面积约5平方公里,进区企业103户,新增就业岗位达13000多个,工业支撑作用初步显现。高教科研区已建成高校4所,在建1所,在校人数4万多人,文化元素已充分融入城市建设和发展之中。城南片区的柯山路改造工程、北京南路建设工程已正式启动,2007年上半年建成通车,汽车客运总站已动工建设,预计2007年下半年具备对外营运能力,区内的交通状况不断改善;区政府、区检察院办公大楼已投入使用,形成新的行政中心;启英中学建成招生,二院分院完成扩建工程,区内的公共配套服务能力不断增强;亚太超市、苏源汽车城建成营业,农机大厦即将封顶,普林大厦开始基础施工,区内的商贸服务日益繁荣;南城小区一期已销售一空,正在进行二期开发,月季花园一期楼盘也处于热销之中。淮安工业园区正成为投资的沃土,创业的福地,理想的居所,一个绿水穿城,设施完善、功能齐全,既有深厚的历史底蕴,又富有现代气息的新城区正在古老的运河边悄然兴起。
项目区块位置
该区块位于城南片区中心区域,东至启秀路、西至北京南路、南至枚乘路、北至文化路,。
基地范围
开发模式
1)开发设想
拟通过区内主次干道、原生态公园、沿河绿化风光带等基础设施和公共设施的建设,改善区内整体环境;通过公园周边住宅、商业、服务、娱乐项目的开发,提升品味,完善功能,集聚人气,从而拉动整个城南片区的开发,推动工业园区城市化进程。
2)开发思路
统一规划,整体设计,分步实施。
3)BT开发项目
枚乘路建设工程。东起淮海南路,西至西安路,长约3000米,宽50米,。
勤政路建设工程。北起运河南路,南至枚皋路,长约2700米,宽42米,。
明远路建设工程。东起勤政路,西至北京南路,长约800米,宽50米,。
府前路建设工程。东起启秀路,西至勤政路,长约400米,宽20米,。
府苑路建设工程。东起启秀路,西至勤政路,长约400米,宽20米,。
翠萍路建设工程。东起启秀路,西至通园路,长约900米,宽20米,。
通园路建设工程。北起文化路,南至明远路,长约400米,宽24米,。
文化路建设工程。东起启秀路,西至北京南路,长约1400米,宽24米,。
中心公园建设工程。面积约702亩,拟建成原生态、开放式的市民公共活动中心,成为水清、岸绿、景美、游畅的城市新景观。。同时拟从公园规划范围内调整100亩土地用于五星级酒店项目建设,建筑风格与公园整体设计相协调。
4)项目运作模式
上述道路及中心公园建设项目(不含五星级酒店)以BT方式进行。即由投资方投资建设,区政府以土地使用权计价偿付。道路及中心公园建设工程的设计方案、施工图设计及征地拆迁的实施工作由区政府负责,投资方负责项目的投资、建设。项目建成后,经区政府按项组织验收合格后,交付区政府管理、使用。区政府提供中心公园周边约900亩可用于商住开发的地块供投资方选择,按双方约定价格,视投资方投资进度,分期分批将等值土地交付投资方开发。
5)公园周边地块规划主要规划条件
用地性质:住宅、商业;
容积率: